上市房地产公司收入确认及购并相关会计问题的探讨.doc

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1、四国国胸章A部思阴口苏新龙徽章事韵H前'在收入确认方而，房地产开发企业的会计政策不商对该商品房的主耍风险与报酬己经转移（该商品房是升统-。本文拟在对房地产收入确认的会计政策进行探讨的值还是贬值都与房地产开发公司元关，房地产开发公司不基础上，通过房地产上市公司会计实务案例与购并案例，进能将该套商品房二次销售），与交易相关的经济利益已经流-步分析由于收入确认的会计政策变更而进行的追溯调入企业（预收房款），血相关的成本也可根据预算进行可靠确整，并呼吁有关房地产会计的专业核算办法尽快出台，以规认。因此该观点认为，不管是;期房

2、;还是;现房只要符合范房地产上市公司会计确认，it量、记录与报告。上述条件，收入即可于以确认，税务部门也是根据预收房款征收营业税（有些地方甚至预征企业所得税）。这种收入确认一、上市（房地产）公司的收入确认问题标准类似于《房地产开发企业会计制度》屮的分期收款销售房地产开发企业销售收入确认由于各房地产企业具体收入的确认。笔者认为，该观点尚不符合收入确认的原则情况的不同血存在差异。血现行会讨制度•对房地产开发收（除了;现房;可确认收入外），尤其是戚本根据预算（并未实入的确认都仅仅是-种原则性的规定，没有如制造金业销际发牛或

3、大部分尚未发牛）进行确认不可靠，故该观点有提售收入的确认来得明确0（企业会计制度》第丸十七条;房地前确认收入Z嫌。产开发企业自行开发商品房时外销售收入的确定，按照销第二种观点认为，商品房预售开具的是;商品房预售专售商品收入的确认原则执行才口呆符合建造合同的条件，并用发票仅仅标志着房地产企业预收了房款，相当于金业且有不可撤销的建造合同的情况下，也可按照建造合同收的;预收账款并不代表销售己经实现。而当商品房交付业入确认的原则•按照完工百分比法确认房地产开发业务的主后的一段时间内.业主在办理产权时，还需经专业测量部收入；。

4、血《企业会计制度》对商品销售收入的规定则在第八门对商品房进行实地测量，按所测量的实际而积进行销售十五条销售商品的收入，应当在下列条件均能满足时予款的实际结算（多退少补），开具;正式售房发票此时会计以确认：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移意义上的销售收入才能确认。《房地产开发企业会计制度｝给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续屮规定；己将发票结算账单提交给买主时，作为销售实现；管理权，也没有对己售出的商品实施撞制；（三）与交易相关即是这一观点的体现。的经济利益能够流入企业；（四）相关的收入

5、和戚本能够可靠第三种观点认为，在第二种观点所阐述条件的基础丄，地计量；（（金业会计准贝、-一-收入｝也有同样规定）O由于不商品房的产权还要过户到业主名下•才视为商品房的所有同企业对;主要风险与报酬;等标准理解的不同，导致了房权已经转移，会汁上才可确认收入。地产收人的确认有较大的差异。笔者认为，当商品房已经交付业主时，企业己将商品所第f种观点体现在｛房地产开发企业会计制度｝屮的分有权的主要风险与报酬转移给业主，由于商品房己经竣工期收款销售方式对土地和商品房采取分期收款销售办法并交付使用，工程成本也可可靠地计量，即可确认

6、收入G如的,R'J按合同规定的收款时间分次转人收入具体会计实果待正式开具发票或办理商品房产权证，显然不符合会it务小略有不同，它不是;合同规定的收款时间飞而是分期上的实质重于形式原则。因此第二种与第二种观点有推迟;实际收到售房款时间；。这种观点认为•当签订（房屋预售确认收入Z嫌。合同》与收到预售房款后并前往政府土地与房屋产权部门第四种观点湖少先，2仅归）认为.房地产企业的收入实办理预先登记备案后，该商品房的所有权就己经登记在案二现，应具备以下四个条件：（1）工程已经竣工并验收合格；（2）房地产商对该商品房仅

7、仅是代建（没有继续管理权），房地严具有经购买方认可的结算通知书；（3）履行12004.04????????????????????????????????????????????????????????????999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999

8、99999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999