华夏柏欣：成都宽窄巷商业策划归纳总结报告.pdf.pdf

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1、成都宽窄巷子商业策划报告Capabilities华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司2007年12月2日2目录

2、Contents1.0研究背景、内容、及方法2.0项目历史观点3.0项目文化观点4.0项目周边及成都商业市场分析5.0案例参考6.0项目定位7.0项目业态布局方案8.0项目商户组合9.0项目租金测算10.0项目招商策略31.0研究背景、内容及方法1.1研究背景1.2研究内容、方法41.1研究背景–国际化操作模式51.1研究背景–国际化操作模式目前，内地有很多以历史文化为开发背景，承载现代时尚商业设施的项目，其中比较有名的是相继开发了上海新天地

3、及杭州西湖天地的瑞安集团，以及由SOHO中国负责的北京前门天街的大规模具历史文化特征开发项目，当然，除此以外，的商业设施开发还有许多面积略小的开发项目如北京后海、南京1912，以及天津的人民公园，北京的大栅栏及琉璃厂再开发案等，这些我们都成为保护性开发项目，在开发的过程中，可依循左侧的项目开发模式进行合理化的运作。61.1研究背景成都宽窄巷项目是成都市三大历史文化保护区之一，位于四川省成都市城市中心区域以西，距城市最中心的“天府广场”仅约1000米。项目概况图：项目区位图该项目是由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的城市老式街道及其之间的四合院落群组

4、成，项目规划控制面积为479亩、其中核心保护区108亩，项目建设范围是：北以支矶石街与宽巷子中间划线并纳入成都画院北墙为界，南以井巷子为界，东以长顺上街与宽窄巷子东街口为界，西以下同仁路与宽窄巷子西街口为界。71.1研究背景“宽窄巷子”是千年少城区域内遗存至今的清代三十三条兵丁胡同中的两条。早在上世纪80年代就被列入《成都历史文化名城保护规划》。在保护老成都原真建筑风貌的基础上，将宽窄巷打造成具有“老成都底片，新都市客厅”内涵的“老成都原真生活情景体验街区”，努力寻求历史文化保护街区与现代商业成功结合的经营模式。宽窄巷基本资料图：宽窄巷鸟瞰图新建建

5、地下建未拆建地块备注面面面宽巷子702607996以北宽、窄4950巷子之19782车位2028间100窄、井11440巷子之5505车位8833间380井巷子7070以南传统院小计323131639025927落44个注;此为原始数据，后以具体测绘面积为准。81.1研究背景根据成都宽窄巷项目的基本概况及业主方的委托，我司对项目前期主要工作内容如下：市场研究阶段工作回顾工作阶段工作内容主要成果市场研究阶段城市宏观发展调研提交《市场研究报告》8月20-9月30日区位概况及立地条件分析分析成都整体发展概况、城市规划、区域规划与功成都旅游商业项目分析研

6、能分区，研究成都商业业究态发展水平与特征，研究项目商业概念及规划建议消费者需求。为项目定位、规划提供市场依据。项目建筑动线规划建议91.2研究内容及方法根据前期项目研究工作反馈，本次项目研究的主要目标及研究内容如下：研究目标重点问题研究内容如何传承宽窄巷的历史建筑形式与历史文化的融合项目定位：文化-类型定位-目标消费者定位街区景观打造与项目商业氛围及文-主题定位-业态比例定位化的融合现代业态与传统建筑的融合，哪些历史文化街区与现代商商业概念规划业的有机结合商业类别应该成为本项目定核心商户-项目核心业态模块-项目业态布局为实现项目目标而进

7、行的有效推广针对项目现状如何更多增加商业展示面，提升商业氛围与价值。101.2研究内容及方法TCBL为宽窄巷的商业业态规划建立了一套全面而科学的研究体系。项目历史文化与市场分析案例借鉴项目定位及业态规划历史观点项目根据不同的案例从五个方面分析总结项目的成功因素1、项目定位1、建筑2、景观2、商业概念3、业态文化市场4、推广3、业态规划观点研究5、展示了解项目的商业机会及经营风险为项目挖掘成功因素为项目制定成功策略112.0项目历史溯源2.1宽窄巷历史2.2胡同历史2.3四合院历史2.4旗人历史122.1宽窄巷历史宽窄巷历史：康熙五十七年（1718年）

8、，准噶尔部窜扰西藏。清朝廷派三千官兵平息叛乱后，康熙六十年，四川巡抚年羹尧奏准，把原来秦代少城的遗址拨给了八旗兵作营地，在成都修建满城-----即少城，专以进驻八旗官兵及眷属。一个个典型的北方四合院开始在这里扎根。资料来源：《成都印象》《魅力成都》132.1宽窄巷历史历史观点：关键词-档次成都满城——少城建成后，文武官员住宽巷子、满兵及其家属住窄巷子宽巷子住文武官员窄巷子住满兵及其家属历史印象：尊贵的、特权的平民的、大众的商业脉络：中高档中档142.2胡同历史四川总督把原来秦代少城的遗址拨给了八旗兵作营地，从北方入川的八旗兵带来了北方的建筑格局，也带来

9、了京城的胡同。而这些巷道在完成以后，大家也按照京城的惯例一一取名为“某某胡同”。比如宽巷子曾经