惠州居住物业市场.ppt

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1、2.2居住板块市场状况/物业形态研究2.2.1市场背景分析珠三角旅游度假地产发展非常成熟，独自享受闲暇美景是目前珠三角高档消费者投资居住的盛行理念，并引发投资热潮；珠三角各城市旅游度假地产与市区普通住宅对比，可见高端客群对旅游度假地产需求量大，使旅游度假物业比普通住宅价格高出几倍。深圳、广州、珠海等相对发达城市发展空间有限，惠州土地成本相对较低，在旅游地产开发方面空间较大；惠州开滨海资源条件优越、保存完好为地产的开发提供了良好的条件。1、珠三角滨海旅游地产概况2、滨海旅游地产发展机遇（一）珠三角滨海旅游地

2、产市场发展概况&机遇3、珠三角滨海旅游地产物业特征珠三角滨海旅游地产分为三类，高端休闲度假型低密度住宅集中于远市中心风景区，注重品质；近市区部分以居家型住宅为主，注重配套与交通；酒店式公寓销售状况良好，投资潜力巨大。休闲度假型低密度住宅由于品质的差异，价格差异大，价格存在较大弹性空间。珠三角滨海度假地产开发三种物业类型类型产品特点平均价格普通住宅距离城市较近，交通发达，集中开发，以第一居所为主多层商住物业4500-6000元，高层商住物业6000-9000元酒店式公寓配合旅游设施开发，结合资源稀缺性，受到

3、深港投资者青睐10000元/平方米左右度假别墅临山临海，自然景观是最大卖点，结合度假和山景海景概念营销推广均价在13000元/平方米左右2.2居住板块市场状况/物业形态研究2.2.1市场背景分析（一）珠三角滨海旅游地产市场发展概况&机遇大型企业与产业园区对旅游度假物业尤其是滨海度假区物业的品质与价值提升具有巨大推动作用；大亚湾区域休闲居住配套已形成规模，目前超级大盘频出，旅游地产体现出复合化趋势；碧甲工业园区规划与平海电厂投入建设将为项目发展滨海旅游地产带来楔机。大亚湾石化产业导入对房地产外来投资的吸引2

4、000年后，中海壳牌入驻大亚湾，带动中下游产业链400-500家企业，极大拉动区域居住供需。中海壳牌进驻员工约50000余人，其中10000多为外藉员工，对居住环境与配套设施要求很高。案例研究“产业园区+旅游景区+居住物业”互动发展模式1、“产业园区+旅游景区+居住物业”互动，促进房地产升值（二）惠州滨海旅游地产模式研究2.2居住板块市场状况/物业形态研究2.2.1市场背景分析半岛一号棕榈岛熊猫城康汇花园南山国际区位条件惠阳区淡水镇中心新区内泗水地段惠阳区，连接机荷高速，深汕高速大亚湾西区，靠惠澳大道大亚

5、湾东区，靠行政中心区大亚湾东区，靠行政中心区消费客群石化产业国内外高层管理者港澳投资者珠三角高端人群石化产业高层管理者港澳等外籍人士珠三角高端人群深圳客户居多石化中产阶层惠州私营业主和高级白领深圳客户居多石化中产阶层惠州私营业主和高级白领深圳客户居多石化中、高层惠州私营业主和高级白领主要客群比重深港比例：75%以上深港比例：65%以上深圳比例：60%以上深圳比例：75%以上深圳比例：70%以上住宅物业联排/叠加别墅宽景/情境洋房度假别墅服务公寓电梯洋房小高层商务公寓特色配套纯文化体育公园93万平方米标准2

6、7洞高尔夫球场，中央花园5万平方米---开发规模191.5万平方米约2平方公里约83万平方米约60万平米约5万平米价格带（元/平米）325012000－150002400-26002400-26003300-40002、大亚湾石化配套旅游地产项目现状2.2居住板块市场状况/物业形态研究2.2.1市场背景分析对应案例借鉴一：棕榈岛案例满足石化产业园区外籍高管居住需求的引领性高端物业发展历程：1994年动工兴建棕榈岛高尔夫珠会，27洞高尔夫球场能够满足比赛及康体要求；之后顺应惠阳房地产开发前景，开发别墅和高级

7、公寓，2002年引入中海壳牌石化有限公司高层管理人员和专家，一期开发的320多套别墅和公寓中，160多套租给中海壳牌；基本状况：距离深圳45分钟车程，占地面积130万平方米。实用面积约80%，容积率0.13，绿化率为61%，装修标准为精装修连家电，物业管理费为3元/平方米。棕榈岛租金水平中海壳牌居住偏好分析产品建筑面积租金水平租期独立别墅500多平方米，带1000平方米花园3万/月6年高档公寓/联排别墅300平方米1.7-1.9万元/月6年普通公寓110-150平方米7000-1万元/月3年分类数量诉求代

8、表楼盘高层/外籍人士100人环境非常优越，配套设施完善的小区棕榈岛企业中层100人有家庭的：考虑子女的教育，选择教育条件好，质量高，市政配套设施完善的惠州、深圳长湖苑、东湖花园、金世界花园等100人单身人士：主要考虑工作方便，一般选择大亚湾居住企业一线员工700-800人由于工作性质，主要住在企业自建宿舍小城故事2.2居住板块市场状况/物业形态研究2.2.1市场背景分析对应案例借鉴二：半岛一号顺应大亚湾石化产业配套旅游地产开发