初探居住型物业市场分析中的商圈理论

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1、初探居住型物业市场分析中的商圈理论【摘要】：本文将零售业选址中的商圈理论应用于居住型物业的是市场分析中，并比较分析了居住型物业中的商圈理论与一般商业服务商圈理论的不同。同时建立阿普尔贝姆分析模型，并通过应用举例的方式介绍了应用该种方法对销售量的预测。【关键词】：市场分析商圈阿普尔贝姆房地产ElementaryResearchaboutTheCommercialCircleUsinginTheHousingPropertyMarketAnalysis【Abstract】:Theauthorappliesthecommercialcircletheory,whic

2、hisusuallyusedinselectinglocationoftheretailtradetothemarketanalysisofhousingproperty,andcomparativelyanalyzesthedifferencesbetweenthegeneralcommercialcircleandthehousingproperty’scommercialcircle.Simultaneously,authorestablishestheApplebaummodel,Simultaneously,theauthorhasestablish

3、edtheApplebaummodel,andintroduceshowthemethodologycanforecastthesalesvolumebyanexample.【KeyWords】:MarketAnalysisCommercialCircleApplebaumRealEstate商圈理论最早是由德国地理学家克里斯泰勒在上世纪30年代通过对德国南部零售空间的研究提出的，即商品和服务中心地理论。该理论的要点是，以中心地为圆心，以最大的商品销售和餐饮服务辐射能力为半径，形成商品销售和餐饮服务的中心地。这一理论目前在许多商业服务行业的选址，尤其在零售业的

4、选址中得到了很好的运用。通常来说，商圈分析会根据商圈的层次性将商圈范围内的定位顾客分为不同的层次；一般是根据顾客与商业服务地址距离大小的不同将商圈分成三个层次：主要商圈、二级商圈和三级商圈。以零售中的商圈分析来说，主要商圈所包含的顾客是距离商业服务地址最近的顾客群，占定位顾客的55％～75％；而二级商圈顾客距离商业服务地址稍远或不方便，约占定位顾客的15％～25％。除了层次性以外，商圈还具有重叠性、不规则性和动态性等特点，这些特性都决定着商圈的大小形状以及未来的变化。有关商圈的确定可以根据经验法。理论上较为成熟的模型有很多，诸如Reilly吸引力模型、Reil

5、ly修正模型、Ellwood模型、Huff模型和Applebaum顾客定位模型等。商圈模型也不仅仅限于此，商圈理论在不同的商业服务行业中的运用有着与其相适应的经验模型。1.居住型物业的商圈在一般的商业服务行业中的商圈分析是围绕着商品（或服务）的市场定位以及商品（或服务）的需求量等市场问题进行的；在居住型物业开发中，商圈分析也同样是作为市场分析的一项内容。例如，开发商在某一地块拟定开发一住宅小区，他必先进行房地产方面的资料收集和深入调查，掌握该地区房地产的市场情况；然后根据该地区市场情况划分客户群，进行市场细分；再根据市场调查所掌握的市场信息，对划分的客户群体进

6、行供求分析寻找供求缺口，确定开发的可行性，从而完成最初的市场定位。本文所述的居住型物业的商圈分析就是在完成市场定位后，根据市场定位所确定的目标市场、目标客户群体的分布、需求特性、该地块所处位置以及竞争物业的数量和分布，运用商圈理论分析居住型物业可争取的客户空间。然而，商圈理论在居住型物业中的应用与在以零售为代表的一般商业服务中的应用是有区别的。由于零售商圈是由客户居所与零售地址的距离或到达时间决定的，因此它的理论分布是形状规则圆环形状，零售地址对越接近它的消费者吸引力越强，正因为此美国人ReillyW1929年提出“零售引力法则”，这一法则将物理学的万有引力定

7、律运用到区域经济中，把供应商品的中心看作为物体，其质量为中心的规模大小，那么引力可衡量两个中心之间的购买吸引力，这也是目前商圈分析中较为成熟的方法之一；与之比较，居住型物业的商圈则没有明显的地理分布规律，原因在于目标客户对选择居住型物业有着诸多的需求，诸如城市中心通达度、开发地址到工作地点的通达度、人居环境、基础设施完善程度和住宅价格等。对目标客户吸引力的大小也是由这些因素的满足程度决定，而不是由某一个因素决定，所以对居住型物业的商圈分析就不能通过“引力法则”来实现了，而是要诸多影响因素综合考虑。那么如何进行居住型物业的商圈分析呢？在谈论居住物业商圈之前，在本

8、文要讨论一下确定客户在市场区域范围内所