成熟商圈中的商业项目市场分析技术课件.ppt

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1、2009年汉博顾问培训2009年1月方法篇——成熟商圈中的商业项目市场分析技术2©2008HanBroadCorporation.以假设为前提，以事实为依据3©2008HanBroadCorporation.商圈中的商业项目的竞争现实现成的、数量相对固定的消费者构成：处于商圈内的商业，其最大特点就是消费人流是现成的；消费者结构是相对固定的：而且一般来讲，有一定历史形成的商圈，其消费者的构成是相对固定的，除非有强有力的外部动力，消费者的漂移是相当缓慢的；商业竞争非常激烈：成熟的商圈里一定堆积较多的商业设施，同质化比较严重，竞争也比较激

2、烈；4©2008HanBroadCorporation.商圈中的商业项目定位逻辑——差异化竞争策略尊重历史：利用现有叫主流的消费者，瞄准那些没有得到很好满足的消费者群体，或是那些根本就未被尊重的消费者；全：比其它商业做得全面，一站式满足：更丰富的业态，一站式满足所有消费者的需求；精：比其它商业更集中、更聚焦，主题化经营：即瞄准那些没有得到很好满足的消费者群体，针对这些没有很好满足的需求做文章；偏：Niche策略：瞄准一个未被关注的小众市场，围绕他们的需求组织经营，但必须担心这些小众市场所构成的需求能够支撑起商业项目的体量规模；5©2

3、008HanBroadCorporation.总揽城市商业市场整体描述项目基地情况描述项目面对的消费者描述市场竞争环境描述商家对项目需求意向描述6©2008HanBroadCorporation.城市商业市场整体描述城市背景城市规划未来经济发展预计商业市场发展参数城市商业研究7©2008HanBroadCorporation.重庆市行政区划图重庆观音桥商圈及项目位置示意重庆位于四川盆地东部，地处丘陵地带，多山多雾，故有山城、雾都的别称。独特的地形对城市发展和房地产开发产生了重要影响。重庆有三千年的文明史。历史中，重庆以其巨大的凝聚力

4、和辐射力，成为古代区域性的军事政治中心和重要的商业物资集散地，形成了独特的巴渝文化、码头文化。重庆1997年成为中国第四个直辖市，中国中西部地区唯一的直辖市；是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。连接我国中西部的战略枢纽城市、长江上游的经济中心、中国西部最大的多功能现代工商业城市。重庆市幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县、市），截至2007年底，总人口3235万人，巨大人口基础，为重庆未来商业发展提供了巨大的消费潜力。江北区是重庆直辖市的主城区之一，拥有221平方公里土地，61万人口，辖

5、9街3镇，是重庆市规划的行政、信息、金融、科技文化中心及交通枢纽。项目所属观音桥商圈是重庆第二大商圈，是两个市级商业中心区之一。城市背景8©2008HanBroadCorporation.一城五片多中心本项目位置重庆“一城五片多中心”的总体规划重庆由于两江三岸的独特地理位置，客观上形成了多中心的城市格局和商圈态势。重庆的城市空间结构具体表现为“一城五片、多中心组团式”。主城由中部、北部、南部、西部、东部五大片区组成。多中心包含一个城市中心（CBD）和六个城市副中心即沙坪坝、南坪、杨家坪、观音桥－新牌坊、西永、茶园城市副中心，承担部分

6、市级公共服务功能。政府正强化解放碑地区商贸功能，突出江北城地区商务功能，完善弹子石滨江地区的配套服务功能。从城市发展方向上看，重庆主城重心北移的趋势依然在继续，随之带来的是城市基础设施投资方向的改变、居住人口的迁移及房地产投资重点的转移，这必将对整个城市的商圈格局带来较大影响。本项目所在江北区本身规划为行政、信息文化及中央商务区及交通枢纽，其商业氛围和档次将随城市整体功能得以快速提升。观音桥区域作为商业购物、酒店金融、文化休闲及商务办公的整体城市功能构成，将使项目形成更多的消费人群支撑。北部新区新技术产业的规划，将增强观音桥商圈对新

7、区产业人口的吸引，对商圈商业和城市功能的聚集和辐射有良好的推动作用城市规划9©2008HanBroadCorporation.河西新区重庆GDP与其他城市对比（2007年）重庆人均GDP与其他城市对比（2007年）相当于北京26％相当于北京46％目前重庆市的GDP总量相当于北京2002年的水平，人均GDP相当于北京10年前的水平，可见重庆的总体经济实力和发展水平和北京等中国发达城市相比还有一定距离。从总量上看，重庆作为西部的经济中心城市，要高于成都、西安、昆明等西部省会城市，主要归因于其庞大的城市规模和辖区面积。由于重庆的城市化率水

8、平尚较低，常住人口中包含近一半的农业人口比例，生产力水平相对较低，因此，重庆的人均GDP要远低于成都、昆明等城市，甚至低于西安市的水平。2007年人均GDP突破了2000美元，预示重庆进入商业消费的快速发展阶段。按照历年平均增速14.