居住小区物业服务制度及市场失灵研究

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1、居住小区物业服务制度及市场失灵研究摘要：本文分析了物业服务市场发展演变和发展过程中的特征，在此基础上，分析了目前物业服务行业中存在的市场和制度失灵的根源，提出了抑制失灵的相应制度设计。本文认为失灵的根本原因在于：信息不对称；外部效应及公共物品；权利义务不对等；物业服务准公共性而无强制性；业主承担更新改造费用的困难性；居住小区社会属性明显且服务管理复杂性等。并提出了抑制失灵的制度设计要点和相应的实现途径，根本目的是要建立满足最低限度可持续性的和谐小区。关键词：居住小区；物业服务；制度失灵；市场失灵；制度设计。1引言。在

2、我国物业服务市场发展过程中，存在着很多问题和弊端，由此引发了大量物业纠纷和争端，存在着市场失灵和制度失灵。为此，笔者对天津市60多个普通居住小区进行了问卷调查[1]，共收到有效问卷调查表700余份，为了对比分析，还对云南省和青海省进行了问卷调查，共收到有效问卷调查表400余份。经过统计分析可知，在物业服务方面各省市都面临相似的问题。数据表明大多数业主愿意缴纳物业服务费，但是仍有约31%以上的业主拒绝缴纳。此外，笔者对全国范围内物业纠纷案例的研究表明，物业纠纷主要集中在普通商品房，比例高达80%，未解决或未妥善解决的纠

3、纷案例高达65%以上；个案涉及业主数量在50人以上的比例高达65%以上；发生的纠纷中情节严重或者非常严重甚至情节恶劣的比例高达50%以上。因此，一旦发生物业纠纷，涉及的人数多，范围广，会引发一系列社会问题，是值得高度重视的。因此，避免或者减少物业纠纷的发生迫在眉睫，各地政府迫切希望解决这些问题，也采取了许多相应的措施加以解决。政府花大力气对老旧小区进行改造，但是由于物业管理服务市场化本身痼疾，此类一次性的、短暂的老旧小区物业改造，只能治标不能治本。为此，本文通过分析物业服务中存在的制度和市场失灵，以期找到造成物业纠纷

4、等诸多问题的根本原因，并在此基础上，探索出一种新型的物业服务制度。比如，对于业主区分所有权部分按照市场原则由业主支付物业服务费；业主共有权部分的物业服务视为准公共产品[2]，由政府公开招标，物业服务公司投标，政府买单，中标物业服务企业提供物业服务，业主监督等。通过这种新的物业服务制度，以期消除物业服务制度和市场失灵的弊端，实现物业服务行业的可持续发展和居民小区的和谐建设。2居住小区物业服务的特征分析。2.1物业服务是社会变革的产物。改革开放以来，社会变革对物业管理行业产生了巨大的冲击。计划经济条件下，政府管理企业，企

5、业为员工提供工作和福利性住房，并连带性地负责物业管理，社会关系单一。而且，政府行政主管部门负责公管房的维护、维修和管理，企业负责职工福利性住房的维护、维修和管理。该模式下基本不存在物业管理方面的问题。政企分开后，以上模式消失，员工自助购房，物业小区把不同单位不同行业的个体聚集在一起，构成社会性居住小区。城市管理模式及重心发生了改变，从政府到单位再到个体，以单位为重心；转变为政府到社区再到个体，以小区为重心，小区理应成为城市管理的重心，居住小区具有明显的社会属性，服务管理趋于复杂化，应当更多地从社会管理的视角看待物业服

6、务。2.2物业服务企业、客户关系复杂。关于企业与客户的关系，本文分为三种：企业与客户一对一的关系；企业与客户一对多的关系，客户之间没有关联；企业与客户一对多的关系，客户之间有关联性。如表1所示。物业服务企业与业主之间的关系属于第三种关系，物业服务企业对多个业主，业主之间通过诸如土地、小区基础设施等共有产权纽带建立关系，单个业主违约，如不缴纳物业服务费并不影响其享受物业服务，因而可能会导致较为严重的投机行为；当一定数量的业主违约时，例如当物业服务费[3]收缴率较低时，可能导致物业服务系统崩溃，这也是导致物业服务系统及市

7、场失灵的主要原因之一。2.3其他物业服务特征。除了以上两种特征外，物业服务和管理行业还有很多其他的特征，归结起来，有以下几方面：（1）权利义务不对等。在具体的法律条文中，对业主的法律责任规定少，对物业服务企业的相关法律责任规定多，物业服务企业服务权限受到更多的限制；（2）物业服务企业提供的服务具有公共性，无强制性。在物业小区内，物业服务企业对违禁行为只有协调、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失等权利，没有强制权，很多问题根本就无法解决；（3）共有产权部分的不可分割性。（4）业委会人员的非专业性。委员不懂物业管理，难以履

8、行业委会的相关职责；（5）物业服务多样性。物业服务涵盖面广，甚至包括很多社会性质的服务；（6）物业服务企业以完全的市场机制为具有社会属性的居住小区提供准公共服务，心有余而力不足。（7）居住小区已经成为城市最大的组成部分，其小区内的基础设施在城市基础设施中占有重要的地位，未来的更新改造业主难以完全承担，理应纳入市政基础设施的一部分。（8）政府指导