2017南宁商住公寓商业项目定位建议方案提案报告模板.doc

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1、XX项目定位建议初稿一、项目分析1、规划分析：项目地块及前期规划局限，产品定位调整现阶段？？？;2、市场分析：目前市场高端商住公寓稀缺，依托区域发展长远看商住公寓价值凸显；%1市场商住公寓型投资产品热度上升。观察南宁近期市场表现，商住公寓在售项目约10个，面积为35-60m2之间，整体走量较好，说明客户对商住公寓型投资产品关注度上升；%1五象效应逐步形成，2016年6月30口地铁4号线已开工建设，2017年8月地铁3号线己在铺轨，急需稀缺产品抢占市场“头道汤”o根据区域效应正在逐步形成，地铁即将开通，新推盘均有较大商住公寓供给。作为离XXX和XXX最近的

2、项目，势必要抓住先机，以商住公寓产品作为“稀缺品”入市，抢占市场“头道汤”；%1五象区域作为南宁新CBD中心，区域规划将有大量写字楼出现，办公物业竞争力削弱，投资型商住公寓产品价值功能凸显；3、销售分析：写字楼客户群体定向性较强，公寓客户覆盖面更广，弹性较大；①写字楼客户群认购周期较长，目前客户储备已消化殆尽。商务大厦余货一层将近一年仍无法售出，原因主要是写字楼客户定向性较强，无法像其他客户群体，个体投资操作空间较灵活，简化了实际购买流程；且项目前期储客中写字楼客户消化殆尽，新品再以写字楼面世，项目将重新开始新一轮储客，周期较长；②区域客户群体结构转变，

3、高端商务发展催生相关高端配套。随着区域不断发展,五象区客户不再是纯粹的外来投资客，越来越多的商务人士入驻五象区办公，与之相关的居住、商业配套势必成型，商住公寓产品无疑是针对该群体的主力产品;自住或投资两相宜；小结：XXX项目以商住公寓产品定位，形成项目多元化产品销售，更利于客户群体积累；综合项目规划、市场前景及销售客户现状分析，我们认为XXX以商住公寓定位具备较强的可操作性，主要表现：一是基于产品差异化考虑，整体上打造项目“城市小综合体”的物业形态（写字楼+公寓+商铺），实现多元化产品销售；二是借势五象区发展和地铁效应，适时入市，再次为市场注入稀缺产品；

4、三是压缩项目储客周期，利于快速实现资金回笼，为企业在南宇下一步扩张发展奠定基础;二、案例分享1、安吉•华尔街工谷概述安吉•华尔街工谷位于南宁市发展大道弘信路口，毗邻安吉万达广场，紧靠中心城区，是南宁市委、市政府睿智规划铸造的高智能、信息化、现代化产业商务园区。园区占地面积72近一年仍无法售出，原因主要是写字楼客户定向性较强，无法像其他客户群体，个体投资操作空间较灵活，简化了实际购买流程；且项目前期储客中写字楼客户消化殆尽，新品再以写字楼面世，项目将重新开始新一轮储客，周期较长；②区域客户群体结构转变，高端商务发展催生相关高端配套。随着区域不断发展,五象区

5、客户不再是纯粹的外来投资客，越来越多的商务人士入驻五象区办公，与之相关的居住、商业配套势必成型，商住公寓产品无疑是针对该群体的主力产品;自住或投资两相宜；小结：XXX项目以商住公寓产品定位，形成项目多元化产品销售，更利于客户群体积累；综合项目规划、市场前景及销售客户现状分析，我们认为XXX以商住公寓定位具备较强的可操作性，主要表现：一是基于产品差异化考虑，整体上打造项目“城市小综合体”的物业形态（写字楼+公寓+商铺），实现多元化产品销售；二是借势五象区发展和地铁效应，适时入市，再次为市场注入稀缺产品；三是压缩项目储客周期，利于快速实现资金回笼，为企业在南

6、宇下一步扩张发展奠定基础;二、案例分享1、安吉•华尔街工谷概述安吉•华尔街工谷位于南宁市发展大道弘信路口，毗邻安吉万达广场，紧靠中心城区，是南宁市委、市政府睿智规划铸造的高智能、信息化、现代化产业商务园区。园区占地面积72亩，分南、北两个地块共4个建筑组团，总建筑而积30万平方米，总投资8亿元。安吉•华尔街工谷是集办公、生活于于一体的现代化科技商务中心，园区拥有完善的综合服务配套设施，为进驻企业提供会议中心、人才公寓、银行、律师事务所、餐饮、超市、健身、休闲娱乐等相关配套服务。带产权3980元/册起售，首付20万买300H12,月租抵月供，20元/H17

7、月起租（部分楼层精装，拎包入驻，先到先得）。项目优势：（1）核心优势一一北部湾上市企业加速器。为入驻企业提供“上市孵化、企业投融资、商业规划”等系列服务。甄选入驻本项目以上市为目标的企业，以华尔街工谷物业和基金为“投资资木”入股，助推企业在主板、创业板、新三板上市或并购重组。*入驻华尔街工谷企业均可享受南宁市高新技术产业开发区优惠政策。（2）地段优势一一毗邻万达广场，地铁上盖。坐拥万达一站式商业配套，10分钟尽享醇熟商务生活圈；地铁3号线出入口直通项冃负一层广场。（3）硬件优势——5A甲级写字楼配置。A、94-2000m2自由组合；B、2000个停车位停

8、车从容无忧；C、平层面积1900m2,灵动空间任意组合；D、四部高速品牌电梯，平