公寓定位建议.doc

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1、11#栋公寓产品定位及营销思路一•公寓商业、住宅性质利弊初判：1）做商业性质♦利：①不限贷、不限购；②可以注册办公地址，并且可做经营；♦弊：①产权仅40年；②设计规划要求更高；③报建、契税、维修基金、物业水电等费用高；④首付5成，置业门槛高，并且利息上浮10-30%;2）做住宅性质♦利：①首付3成，置业门槛低，并且可做公积金；②产权有70年；③报建、契税、维修基金、物业水电等费用较低；♦弊：①不能注册办公地址，不能做经营之用，如果要将住宅性质的公寓转成经营性公寓，需全体业主同意，但实际操作难度较高；小结：住宅性质相对商业性质来说，置业门槛更低，使用费用也低；商业性质公寓相对住宅性质来说，主要

2、是不限购不限贷，且能做办公用途；市场情况分析:＞整体市场：长沙公寓市场冷淡，除个别项目外，当前近90%的项目月均消化速度不足10套2012年长沙公寓消化速度区域项目月均消化速度（套/月）区域项目月均消化速度（套/月）雨花区新领地公寓10-15开福区北辰三角洲（新）15-20银轩铭誉8-10极目楚天10-15曙光领峰8-10观园5-7东塘瑞府5-7第一湾6-8汇达国际公寓10-11藏珑0-2钳金国际公寓2-4山语城0-2嘉斯茂广场1-2四方小区0-2西子一间1-2名富公寓0-2高桥国际公寓0-2舘宫0-2高升金典0-2岳麓区万科城市花园20-30芙蓉区伟晖东方芙蓉15-20恩宇红公馆20-25

3、东方银座10-12像素汇10-15锦泰东环公寓2-4米二春天10-15恒大金都2-3像素汇10-15湘域城邦2-3长房时代城10-15先锋东外滩1-3九龙领仕汇8-10金怦融府0-2中亘万西溪里5-7凯通国际城0-2兰卡威国际3-51尚国际0-2百合湖滨3-4天心区蓝湾国际（新）10-15金麓国际1-3剑桥名门4-5枫林家园1-3雍晨时代公馆3-4观湖公寓0-2长大彩虹都0-2长沙县（星沙、暮云）怡海星城9-10少帅府0-21DO爱都7-8草莓街区2-3＞目前公寓热销个案分析♦德思勤（月均去化：55套）/基本指标德思勤广场地址雨花区韶山南路与湘府东路交汇处基本指标占地:373476平方米，建

4、面:1417400平方米，容积率：5.00，绿化率：19.10%产品Al、A2、A3栋为1・3层群楼商铺，A4栋1・2层为商铺，3-7层为住宅oTASKIN四季汇购物中心、900米苹果时尚步行街、国际五星级酒店（凯悦酒店）等公寓面积41-81平米公寓价格9000-10000元/平米物业性质住宅70年周边配套洞井小学，红星美凯龙、融程花园酒店本体配套大型商业中心、五星级酒店、甲级写字楼、主题商业街、电视直播大厅、环球影视城/项目热销分析:◊该项目本身商业配套完善，推广中突出红星商圈核心地段+城市综合体综合配套，商业价值得到客户认可，公寓投资价值高。◊开盘采取低首付策略，首付仅6万，且以低于客户

5、预期的价格入市，折后9000-10000元/rrf,低门槛高配套的产品接受度高。♦华晨世纪广场（月均去化：40套）华晨・世纪广场地址万家丽路与长沙大道西南侧基本指标占地：55925平方米，建面：350000平方米，容积率：5.52,绿化率：21.10%产品购物中心C1-3层为商铺，5-28层为公寓，此外还有白金五星级酒店（温德姆旗下至尊豪生大酒店）、甲级写字楼、地下超市、大型数码购物广场等公寓面积40/65/70平米公寓价格14000-15000元/平米物业性质住宅70年周边配套体育新城，华雅国际大酒店本体配套购物中心、白金五星级至尊豪生酒店、甲级写字楼、地下超市/项目热销分析：◊该项目本身

6、拥有五星级酒店、购物中心等配套，并且推广力度大，市场占位高端，公寓作为温德姆豪生酒店的套房进行销售，有稳定的投资收益；◊开盘推出返租政策，返租回报率为8%,且业主还可拥有2%的酒店抵用券以及免费入住酒店12天的权限，投资回报率高，因此市场反响良好。♦喜盈门范城（月均去化：35套）喜盈门・范城地址雨花区万家丽与木莲路交汇处西北角基本指标占地:64484.94平方米，建面:480000平方米，容积率：5.45,绿化率：30.44%产品商铺20-1000平米，公寓30-104平米，写字楼110-1900平米公寓面积30-104平米公寓价格8500元/平米物业性质商业40年周边配套雨花区政府、喜乐地

7、购物广场本体配套百货购物中心、甲级写字楼、时尚建材家具生活馆、连锁大卖场，精装奢华酒店公寓、影视城、酒吧休闲街、休闲餐饮、金融中心、下沉式环绕型商业步行街“项目热销分析：◊该项目本身拥有百货购物中心、甲级写字楼、建材家居、影视城等配套，推广中主要放大其配套，打造国际化市场商业航母，市场占位高端，通过商业形象塑造，确保投资潜力，客户较为认可；♦保利麓谷林语（月均去化：50套）保利・麓谷林语地址岳麓区桐梓坡西路4