武汉万科城项目商业板块运作提案（定位、规划、租售策略建议）

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1、武汉【万科城】项目商业板块运作提案定位/规划/租售策略建议武汉·友希策划商业地产全流程整合服务机构【万科城】商业定位、规划及开发的思考路径市场定位与商业属性研判Chapter1作为万科城的商业部分，它的市场定位和属性应该是什么？如何实现价值最大化（1+1＞2）？项目角度市场角度市场定位与商业属性项目角度它是万科城（大型高端品质社区）的一部分1它必然要承担本社区配套与服务的功能2它必然会影响所在区域的商业格局3它必须与万科城在整体定位上保持一致4它是集中配置还是分散配置？6它是万科项目卖点与价值提升，分期开发的需要5它不是简单的、中低档的社区配套型商业它是立足社区的开

2、放型、区域型中高档商业体量适中，需要集中配置市场角度万科城入住人群的需求及消费特征1所处区域商业业态格局2区域消费支撑及需求3项目占位及未来区域发展4商业竞合环境5关键词：居住新城泛商务带城市之门边缘与跨界融合项目占位及未来区域发展项目地块至天河机场至CBD、汉口中心区武汉三环线城市之门武汉机场进出市区的必经之道；机场进入中心城区范围内第一个项目；57万人口规模生活新区进入市区的咽喉之地项目占位及未来区域发展居住新城片区3公里范围内，未来规划人口总量达到57万；片区2KM范围未来将有38.8万人入住本区域，包括常青花园、正在建设中的美联奥林匹克花园、万科高尔夫及红旗

3、渠路老居民区等，现已入住共有约21.3万人左右。项目1KM范围内已住人口包括民航小区及其周边居民约3万人左右。项目占位及未来区域发展泛商务带汉口未来金融经济核心区域——CBD的开发建设后，即将形成城市的核心商务区；江汉经济产业开发区的成型，形成产业化商务需求。从路网结构上，这两个巨大的商务支撑要素以城市干道常青路作为连接，二者之间的区域将逐渐形成未来的泛商业带。CBD江汉经济开发区泛商务带项目占位及未来区域发展生活商业核心区商务型商业带项目地块边缘：项目处于居住生活型商圈的边缘和泛商务带商业区的边缘跨界融合：项目商业的功能满足应对项目未来客群的需求，居家生活、便利购

4、物、商务消费，因此，复合型商业同时融合这两者需求具备市场支撑项目占位及未来区域发展区域消费支撑区域消费支撑及需求区域消费支撑及需求客群分类消费需求消费时间消费满足目的地居住非在职人群生活必须消费全日制住所周边，中百、武商居住在职人群生活必须、目的性消费（餐饮、购物、社交）生活必须：非工作时间；目的性消费：全日制主要集中在城区主要商圈；周边商业仅作为辅助；区域内就职人群社交和餐饮工作时间邻近大型商圈为主；周边商业为辅助途径人群社交、旅宿、餐饮全日制城区内主要商圈；基本不在周边进行消费外来目的性消费人群社交、餐饮、休闲全日制暂未形成规模区域消费支撑及需求所处区域商业业态

5、格局及演变项目周边商业示意休闲娱乐缺失生活配套不足餐饮商务总量不足所处区域商业业态格局及演变业种分类周边消费需求度现阶段满足度生活配套★★★★★★★★★中高端餐饮、特色餐饮★★★☆中低端餐饮★★★★★★★★零售购物★★★☆专业零售（家电、家装）★★★★娱乐、休闲类★★★☆教育文化类★★★☆所处区域商业业态格局及演变生活化、商务化、主题化演变方向：CBD江汉经济开发区泛商业带生活型商业+泛商务型商业的融合所处区域商业业态格局及演变商业竞合环境商业竞合环境商业竞合环境常青花园商业位置图常青花园商业业态比例商业竞合环境常青路商业位置图常青路商业业态商业竞合环境商业竞合环境

6、我们的方向休闲商业为主导型的社区MALL休闲消费的时代来临!休闲消费作为新的商业模式进驻社区将受到更多关注。据某机构的调研数据显示，一些大城市商业场所的客流有65％以上是为了娱乐、旅游和休闲，比如，在茶座、冷饮店、酒吧、快餐的消费，在网吧、影院、游乐园甚至主题公园的消费，参与抽奖、表演、杂耍、街头画像、蹦极的消费。仅三成多的人是为购物而来。而休闲与消费客流量的比例仍在不断提高。项目定位方向动感/成长性:本项目首先处在一个道路集中/充满动感和发展性中心位置,由此带来的“可能性”十分突出,而项目本身的由内至外开放正从大的关系上配合了这种成长性,所以整个项目的住宅/商业在

7、功能用途的多样性具备了明显而巨大的增值空间(投资潜质)。开放/共享:大开放的规划格局打破传统住宅的封闭与单调,使社区的配套资源与城市的公共资源实现完全共享;让开放的步行街及商业设施成为业主和周边市民共享的配套;让开放的社区广场景观成为城市景观的一部分;让开放的生活心态使居者敞开心扉/彼此关爱,使社区成为开放/动感与充满温情的沟通交流场所。融会贯通,相互促进:将大型社区生活的大气雄浑及片区住宅组团的精致和谐融会贯通;使商业和住宅做到完美结合,相互促进。关键词:中心开放动感成长性项目定位方向形成区域性的商业服务和小型的次级商圈开放型泛社区商业系统时尚性文化性休闲性便