写字楼市场调查报告(000002).ppt

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1、武汉市写字楼市场调查报告报告架构武汉市写字楼市场行情调研部分写字楼项目调研武汉市写字楼市场行情调研一、武汉市写字楼现状分析1、武汉市的基本概况武汉市位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处，是中国经济地理的“心脏”，以厚重的经济基础，积极展翅高飞，跻身一线城市的行列。华中中心、东方芝加哥武汉市位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处，是中国经济地理的“心脏”，具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。地域与人口全市面积8467.11平方公里，其中外环以内城区面积1171.70平方公里；截止2012年，全市常住人口1012万人，其中市区人口620余万。经济2012年武汉GDP达8002.

2、82亿元，接近全省4成，内地副省级城市列第五，人均GDP逾12755美元。交通武汉市位于中国中心位置，距北京、上海、广州、成都等大城市仅1000公里左右，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽，具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。2、武汉市商务功能方面的规划武汉作为城市圈的龙头与核心，秉承“两型两化”的发展精神，致力于打造立足中部中心，面向世界的现代化都会。“三大基地”：先进制造业基地；高技术产业的研究及产业化基地；以金融、物流、现代商贸、信息、科教、旅游为主的现代服务业基地。五个一体化：基础设施建设一体化；产业发展与布局一体化；区域市场一体化；城乡建设一体化；资源保障、环境保护与生

3、态建设一体化。在国家中部崛起和“两型社会”战略下，武汉市不断创新，以完善开放型经济体系为突破点，着力推进投资促进体制和机制创新，鼓励和引导外商投资高新技术产业和节能环保产业，突出发展金融、物流、资讯、服务外包等现代服务业。武汉乘势而上，倾力打造武汉现代服务业中心区，面向世界，为现代化服务业发展树立标杆。2000集中放量缓慢发展市场回暖1993-1996泰合广场起步1997-2000建设银行大厦2001-2006新世界国贸2011~至今民生银行大厦市场回暖加速发展2007-2010新世界中心3、武汉写字楼市场的现状及发展4、武汉市写字楼的供应量武汉市甲、乙级写字楼近年来新增供应均为

4、平稳，从2009年开始甲级写字楼的供应量逐步回升。武汉甲级写字楼供应从1999年开始出现，早期发展较为缓慢，自2005年开始，武汉甲级写字楼进入快速发展阶段，每年的写字楼持续新增供应量为50~60万平方米，多为大型高层综合物业。武汉目前已有写字楼100多座，但甲级写字楼的数量较少，仅占总量的9%。因此甲级写字楼出现供不应求的情况，很多企业面临扩租而在现有楼层找不到位置的状况。5、武汉市写字楼空置率9近年来武汉市写字楼市场需求不断增强，空置率一路走低，但在2012年随着供应量的增大，武汉的甲级写字楼的空置率持续下降，但是乙级写字楼的空置率上升。6、武汉市写字楼的租金出租型写字楼租金

5、稳步上涨，其中甲级写字楼租金涨幅较大，未来存在进一步上涨的空间。从上表可以看到，从2009年开始，武汉的写字楼的租金上涨明显。2012年四季度，武汉优质办公楼租金达到每平方米每月84.7元，较三季度上涨11.9%。与此同时，2013年武汉预计有50万平方米的办公物业上市，高供应量必然会导致写字楼租金的高速增长势头减缓。但中部城市的强势崛起仍将支持武汉持续成为国内增长最强的二线城市办公楼市场。7、武汉市写字楼的成交价2013年2季度，万达中央文化区、IFC，中国中华城、浙商国际大厦等项目入市有利带动了写字楼售价的飙升，总体来说，出售型写字楼的售价持续增长，未来售价仍会稳步提升。20

6、11年以前，武汉市的写字楼的成交价保持很平稳，但从2011年第一季度起连续8个季度均价持续上涨，早在2011年第1季度时，武汉写字楼均价为6482.97元/平，到了2013年一季度武汉写字楼均价已经上涨到9418.55元/平，增加了2935.58元/平，上涨幅度达45.28%，平均每季度上涨幅度为4.78%。武汉优质写字楼租户中，主要以制造业、社会服务业、批发和零售贸易、餐饮业及金融保险业等为主；武汉本地企业仅占优质写字楼租户的22%，而内资企业和外资企业比例较大，分别达到40%与38%。8、出租型优质写字楼租户特征9、武汉市写字楼现状小结：从城市开发的角来看：中部中心城市的地位

7、，大交通的建设与城市交通的改善并配合城市经济的快速发展，为武汉商务发展带来契机；从写字楼的供应量的角度来看：近十年来，武汉整体写字楼市场发展突飞猛进，但优质甲级写字楼供应量并不多；随着城市商业综合体的建设，预计今后3~5年供应量将持续增加；从写字楼的需求量的解度来看：写字楼市场需求发展强劲，空置率一路走低，尤其是甲级写字楼存在明显的供不应求的状况；从写字楼的租金及售价的角度来看：写字楼租金上涨速度出现加快趋势，销售价格也开始走出价格洼地，目前甲级写字楼基本只租不售，租赁行情不断看