《顺新商业定位》PPT课件.ppt

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1、顺新关上项目商业定位报告深圳至祥置业（昆明）有限公司ＳＨＥＮＺＨＥＮＺＨＩＸＩＡＮＧＺＨＩＹＥ（ＫＭ）ＹＯＵＸＩＡＮＧＯＮＧＳＩ前言本报告是根据至祥对顺新关上项目、市场、区域的理解，以及至祥在商业地产方面的经验，所做出的关于本项目商业部分发展方向的建议路线开发商目标沟通商业发展模式定位因子分析物业发展建议项目商业定位项目的目标是什么？突破区域价格实现快速销售确保低风险的运作树立开发商品牌开发商目标沟通路线开发商目标沟通项目商业定位商业发展模式定位因子分析物业发展建议商业类别生活类商业专业类商业时尚类商业旅游类商业以满足居民日常生活消费为主要导向，多为中低档消费，商

2、业辐射半径小，多布局于居住群体较多的区域，如社区等以满足消费者的特殊需求为主要导向，如批发、特殊产品等，商业辐射半径大，对交通要求（特别是车流的要求）较高，多布局于城市周边以满足消费者的个性、时尚消费为主要导向，多为中到中高档消费，商业辐射半径大，多布局于城市或区域中心以满足旅游消费为主要导向，商业辐射半径大，多布局于旅游区、城市或区域中心商业价值链定位、规划和招商是商业价值链的起点商业价值商业气氛商户经营状况消费者认同度市场定位商业规划项目招商人流聚集随机消费指向消费广场道路景观精品百货旅游产品餐饮休闲娱乐文化产品个性商品大型商业商业消费动因三市街商圈（百货大楼

3、为主题）以宝善街、三市街为主，以百货大楼为中心的中心区70年代前三市街商圈螺蛳湾商圈小西门商圈白塔路商圈青年路商圈三市街、白塔路、青年路及小西门四个以大型综合百货商场为主的四大商业区开始形成，以螺狮湾为主的大型批发市场商业区形成并发展90年代中心商圈城市新区商圈城市新区商圈城市新区商圈城市新区商圈城市新区商圈城市呈现放射性发展，中心区商圈逐步合一，城市发展轴线上形成新的商圈现在和未来商业发展模型城市商圈发展起步阶段发展阶段成熟阶段社区开始建立、居民开始入住商业以五金、装修等短期服务为主租金低廉居民逐渐增多、社区气氛出现餐饮、生活必需品等商业逐步进入租金开始上扬社区

4、成熟、外来客流进入精品百货等商业进入租金大幅增长商业发展模型次级商业发展发展过程中的三个提升居民消费能力和消费结构的提升商业业态和档次的提升物业价值和租金收益的提升商业发展模型次级商业发展承租能力商业档次皮具箱包母婴儿童服装服饰手工饰品生活药店便利店烟酒糖杂咖啡吧水果蔬菜西餐厅茶餐厅酒楼小吃网吧电玩美容美发美甲健身茶吧水吧发展的方向化妆品商业发展模型次级商业发展以局部利益带动整体利益经营的持续性对消费者的吸引对商户的带动商业发展模型主力店的作用成熟度时间无主力商业，商业结构自然调整引进主力商业，商业结构通过管理进行调整商业发展模型主力店的作用业态楼层面积物业条件大

5、卖场负一层6000平方米以上100＊50以上，层高4.5米以上百货店一到八层15000平方米以上60＊50以上，层高3.5米以上专营店负一层及以上3000平方米以上60＊50以上，层高3.5米以上专卖店1－310－200平方米进深15米以下，层高3.5米以上便利店、小型超市、小型专业店1－250－500平方米进深8米以上，层高3.5米以上商业物业需求零售类商业业态楼层面积物业条件大型酒楼各楼层1000－5000平方米进深10米以上，层高4.5米以上小型餐饮一、二层50－500平方米进深10米以上，层高3.5米以上咖啡吧各楼层100平方米以上进深10米以上，层高3.

6、5米以上西式快餐一、二层100－500平方米进深10米以上，层高3.5米以上风味小吃一、二层5－50平方米进深10米以下，层高3.5米以上商业物业需求餐饮类商业业态楼层面积开间进深洗浴中心各楼层1000－5000平方米进深10米以上，层高6米以上KTV各楼层1000－5000平方米进深10米以上，层高4.5米以上网吧电玩各楼层200平方米以上进深10米以上，层高4.5米以上美容美发各楼层100－500平方米进深10米以上，层高3.5米以上健身中心各楼层1000－5000平方米进深10米以上，层高4.5米以上商业物业需求娱乐休闲类商业路线开发商目标沟通项目商业定位商

7、业发展模式定位因子分析物业发展建议态势研究竞争分析基地分析客群分析区域研究态势研究态势研究年内连续四次加息减缓经济过热年内央行四次加息，一年期贷款利率比去年同期增加12.86％，存款利率增长42.86％，政府抑制经济过热的决心加大，房地产市场不可避免地将受到较大影响，未来几年内，房地产价格有望进入调整期态势研究快速增长的房地产市场呈现价增量增的趋势昆明房地产市场投资程逐年上升趋势，年均上升幅度为26％。06年以来，由于政策、审批等原因，投资总量增幅开始回落，促成了房价的大幅上涨。态势研究城市外放扩张后对过渡区域的回归产生二环经济带的复兴继2006年呈贡开发大势下的

8、广福路热点