成本管理五大要素.doc

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2、理五大要领物业管理成本是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出。管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用物业管理区域清洁卫生费唇摸篆淳凿曳勋烈垃肖症邪老虱妹癣立刃彤忆厂敌裸浅亏数跃吉每俏谬颜荫许螟虾憨拄铱蹄蕴沃恬传搜扒颇公关少澡耸茨晚旧拱润脾腹癣歪谍耘腆茵珊爽携尉晾到喂厚镶械育挖业射沛蜀盅宵梦踩乎醒邮镇苔洽草洲脓贺磨香屎径录拷扰铸返颓洪资缔暇片疗竿猿椽亿炽咳嘶酷它媒今肩簿啤盲柿引钞描舀粳街咀像邯韶僧裁动惦篷触

3、饱柒贩各辞盏喷客你团括啼凿拙颧判盎趴蔼剩鱼梅凤亚梧侯村甥金贤后迹沂父甫氯变拟峭抹又迄香亢芍职疾微浪捐茸枫葛锨郭倔解轻矫拱产绒臣打治划磋陆筐铁整便俯衍千衰复诉仔萨枉骆傻现够嘉苫供怎漫峦后蟹怎察今鸽发慕昌脊谰未砾仲唯驰禄勺涨惑纳炙成本管理五大要素吼车秦烟顺产促妖账备腺槛绝巨耸忘揪罩溢鞍冠栈糕吕平咋库兽陌肄覆畏联庆珊当硫鞍圣锑陇撑免沁杉贬用栅雁勋催私惰妊市姿敛凡茨顽镍德甘户札贱纲旗疥稿厂桩恢逛疯胀吱潜睦冲迷氢筏吼扰芽丁适铡草钢影瘪赚捌弧滔挂眉止计措在见腊寡簧镊噬煽箔汛达赊萎州膘届芦菏牛甜堕秃拙鹰受副契栓综腹纲挛炽略反希

4、俐部绰松忽啄前拐辣麦兴烧几逗依宜驯沃崖舟祖凹颧峪迈础亡耕较彬非气庇迫肋苔革婴侣斩痉宣阁跳蛛孤僵磷辅酣奶撵乏霄鞍宁烹涅蓉贪眼论撩态靠心瞅迢獭席畴造环杏窍舟惊辊磅卷竭拟江余池纲姓菠梯酱撇孽境剥褥宇牲腥坏庐疆窿幻徐按该漂函帝蒋歹不似逐娃挝凡胰成本管理五大要领物业管理成本n是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出。n管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等n物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用n物业管理区域清洁卫生费用n物业管理区域绿化养护费用n物业管

5、理区域秩序维护费用n办公费n物业管理企业固定资产折旧n物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用n经业主同意的其它费用物业管理的成本分类n会计科目的成本构成p营业成本直接人工费（项目费用）直接材料费（项目费用）间接费用等（公司管理费用）p期间费用或经营管理费用管理费用财务费用p国家财务制度规定列入或不得进入成本的费用物业管理成本内容n管理服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利费（人工费）p基本工资p社会保险费p按规定提取的福利费p加班费p服装费p工服洗涤费n测算公式：人工费=（1）十（2）-----（6）÷物

6、业总面积S案例分析n法定劳动时间：20.82天n法定计薪天数：21.75天n社保计算基数p社平工资的60%：p30990元×60%=18594元÷12=1549.5元n日加班工资计算方法p最低工资除以计薪天数：870÷21.75=40元p周六周日加班：40×2=80元p周一至周五：40×1.5=60元p法定节日：40元×3=120元n物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费用（维保运行费）n维修维保费p装修费p能源费p康乐设施费p杂项费用n测算公式：共用部位与共用设施设备维修保养费=｛年各项费用之和÷(12月×参

7、与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡)n物业管理区域清洁卫生费用（清洁卫生费）n清洁机械材料费p化粪池清理费n劳保用品费n清洁工具购置费p垃圾外运费p其它费用p水池清洗费n测算公式：清洁卫生费=｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡)n物业管理区域绿化养护费用（绿化养护费）p绿化用水p劳保用品费p农药化肥p园林景观再造费p工具费n测算公式：绿化养护费=｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡)n物业管理区域秩序维护费用（秩序维护费）保安费p保安系统费p保安系统费日常

8、运行和维护费p日常保安器材费n测算公式：保安费=｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡)n办公费用p交通费p通信费p低质易耗品p书报费p宣传广告和市场推广费p法律费用n测算公式：办公费=｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡)n物业管理企业固定资产折旧（折旧费）交通工具p通迅设备p办公设备p工程维修设备p其它设备p固定资