09-成本管理五大要素

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1、成本管理五大要领物业管理成本n是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出。n管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等n物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用n物业管理区域清洁卫生费用n物业管理区域绿化养护费用n物业管理区域秩序维护费用n办公费n物业管理企业固定资产折旧n物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用n经业主同意的其它费用物业管理的成本分类n会计科目的成本构成p营业成本直接人工费（项目费用）直接材料费（项目费用）间接费用等（公司管理费用）p期间费用或经营管理费用管理费用财务费用p国家财务制度规定列入或不得进入

2、成本的费用物业管理成本内容n管理服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利费（人工费）p基本工资p社会保险费p按规定提取的福利费p加班费p服装费p工服洗涤费n测算公式：人工费=（1）十（2）-----（6）÷物业总面积S案例分析n法定劳动时间：20.82天n法定计薪天数：21.75天n社保计算基数p社平工资的60%：p30990元×60%=18594元÷12=1549.5元n日加班工资计算方法p最低工资除以计薪天数：870÷21.75=40元p周六周日加班：40×2=80元p周一至周五：40×1.5=60元p法定节日：40元×3=120元n物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费用（维保

3、运行费）n维修维保费p装修费p能源费p康乐设施费p杂项费用n测算公式：共用部位与共用设施设备维修保养费=｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡)n物业管理区域清洁卫生费用（清洁卫生费）n清洁机械材料费p化粪池清理费n劳保用品费n清洁工具购置费p垃圾外运费p其它费用p水池清洗费n测算公式：清洁卫生费=｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡)n物业管理区域绿化养护费用（绿化养护费）p绿化用水p劳保用品费p农药化肥p园林景观再造费p工具费n测算公式：绿化养护费=｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡)n物业管理区域

4、秩序维护费用（秩序维护费）保安费p保安系统费p保安系统费日常运行和维护费p日常保安器材费n测算公式：保安费=｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡)n办公费用p交通费p通信费p低质易耗品p书报费p宣传广告和市场推广费p法律费用n测算公式：办公费=｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡)n物业管理企业固定资产折旧（折旧费）交通工具p通迅设备p办公设备p工程维修设备p其它设备p固定资产折旧=｛固定资产总额÷(平均折旧年限×12×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡)n物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用（保险费）p公众责任险p设施设

5、备险n测算公式：保险费=｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡)n经业主同意的其它费用（其它费用）物业管理成本估算方法n基础资料：物业档次、类型、收费面积、劳动定员、定额，基本工资标准n估算方法：以成本项为基础，汇总后分摊到收费面积中，形成每平方米单位成本n成本估算结果汇总测算程序n根据物业档次、类型确定服务标准n确定收费面积、n编制劳动定员、定额、定酬表n按九项成本分别测算费用n成本+税金+利润或酬金/收费面积=计算物业服务费收费标准的依据从物业法规角度认识n包干制计税应税总额=收入总额*5.5%n酬金制计税应税总额=酬金*10%n行业贯例酬金=成本*10—

6、15%利润=收入*10—15%n收费面积不等于物业区域建筑面积案例分析n某项目总建筑面积10万平方米，共有700户，二个出入口，20台电梯，十个住宅单元，150车位约6000平方米，其它条件符合重庆市一级收费标准。（绿化、设施等）n测算该项目全年成本费用总额是多少？n用包干制和酬金制的方法测算物业服务费的收费标准？n支出预算序号项目测算依据测算式测算结果备注一人员工资 1+278614。8元 1人工费协管队：20人队长：1人2人门岗：4人巡逻岗：4人车管工：4人2人轮休：3人1人×20002人×174013人×15404人×154031660元/月 工程部：共4人4人×1500元/月6

7、000元/月 保洁部：共14人14人×850元/月11900元/月  䦋㌌㏒㧀좈໱琰茞ᓀ㵂Ü客户服务：6人管理处主管：1人管理员：4人1人1人×3000元/月4人×1500元/月1人×1200元/月10200元/月小计44人 59760元 2保险、福利17810元/月3438元/月183元/月按30%的下岗工、60%的农民工、10%的城镇工计算：平均每人每月按200元n支出预算二办公费 1+2+----+54791元/月1通讯通讯：电话3台×1