物业管理--物业管理--09-成本管理五大要素

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1、成本管理五大要领物业管理成本■是指企业在从事物业管理活动屮，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出。■管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等■物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用■物业管理区域清洁卫生费用■物业管理区域绿化养护费用■物业管理区域秩序维护费用■办公费■物业管理企业固定资产折旧■物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用■经业主同意的其它费用物业管理的成本分类■会计科目的成本构成□营业成本直接人工费（项目费用）直接材料费（项目费用）间接费用等（公司管理费

2、用）□期间费用或经营管理费用管理费用财务费用□国家财务制度规定列入或不得进入成本的费用物业管理成本内容■管理服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利费（人工费）□基本工资□社会保险费□按规定提取的福利费□加班费□服装费□工服洗涤费■测算公式：人工费=（1）十（2）-（6）一物业总面积S案例分析■法定劳动时间：20.82天■法定计薪天数：21.75天■社保计算基数□社平工资的60%：□30990元X60%=18594元十12=1549.5元■日加班工资计算方法□最低工资除以计薪天数：8704-21.75=40元□

3、周六周日加班：40X2=80元□周一*至周五：40X1.5=60元□法定节日：40元X3=120元■物业共用部位共用设池设备的LI常运行维护费用（维保运行费）■维修维保费□装修费□能源费□廉乐设施费□杂项费用■测算公式：共用部位与共用设施设备维修保养费二｛年各项费用Z和一（12刀X参与测算的物业面积）｝一（元/刀.nf）■物业管理区域清洁卫牛一费用（清洁卫牛费）■清洁机械材料费□化粪池清理费■劳保用品费■清洁工具购置费□垃圾外运费□其它费用□水池清洗费■测算公式：清洁卫牛•费=｛年各项费用之和一（12月X参与测

4、算的物业面积）｝一（元/月.nf）■物业管理区域绿化养护费用（绿化养护费）□绿化用水□劳保用品费□农药化肥□园林景观再造费□工具费■测算公式：绿化养护费=｛年各项费用Z和"12刀X参与测算的物业面积）｝一（元/刀.肝）■物业管理区域秩序维护费用（秩序维护费）保安费□保安系统费□保安系统费H常运行和维护费□FI常保安器材费■测算公式：保安费=｛年各项费用Z和"12刀x参与测算的物业面积）｝一（元/刀衍）■办公费用□交通费□通信费口低质易耗品□书报费□宣传广告和市场推广费□法律费用■测算公式：办公费=｛年各项费用Z

5、和一（12刀X参与测算的物业面积）｝*（元/刀皿）■物业管理企业固定资产折IH（折】H费）交通工具□通迅设备□办公设备□工程维修设备□其它设备□固定资产折旧二｛固定资产总额一（平均折旧年限X12X参与测算的物业面积）｝*（元/月皿）■物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用（保险费）□公众责任险□设施设备险■测算公式：保险费=｛年各项费用Z和*（12刀X参与测算的物业面积）｝一（元/刀皿）■经业主同意的其它费用（其它费用）物业管理成本估算方法■基础资料：物业档次、类型、收费面积、劳动定员、定额，基本工资标准■

6、估算方法：以成本项为基础，汇总后分摊到收费面积屮，形成每平方米单位成本■成本估算结果汇总测算程序■根据物业档次、类型确定服务标准■确定收费而积、■编制劳动定员、定额、定酬表■按九项成本分别测算费用■成本+税金+利润或酬金/收费面积二计算物业服务费收费标准的依据从物业法规角度认识■包干制计税应税总额二收入总额*5.5%■酬金制计税应税总额二酬金*10%■行业贯例酬金二成本*10—15%利润=收入*10—15%■收费面积不等于物业区域建筑面积案例分析■某项FI总建筑面积10万平方米，共冇700户，二个出入口，20台

7、电梯，

8、•个住宅单元，150车位约6000平方米，其它条件符合重庆市一级收费标准。（绿化、设施等）■测算该项目全年成本费用总额是多少？■用包干制和酬金制的方法测算物业服务费的收费标准?■支出预算序号项目测算依据测算式测算结果备注人员工资1+278614o8元1人工费协管队：20人队长：1人2人门岗：4人巡逻岗：4人车管工：4人2人轮休:3人1人X20002人X174013人X15404人X154031660元/月工程部：共4人4人X1500元/月6000元/月保洁部：共14人14人X850元/月11900元/月

9、舍琰医濂U客户服务：6人管理处主管：1人管理员：4人1人1人X3000元/月4人X150()元/月1人X1200元/月10200元/月小计44人59760元2保险、福利17810元/月3438元/月183元/月按30%的下岗工、60%的农民工、10%的城镇工计算：平均每人每月按200元■支出预算办公费1+2+・・・・+54791元/月1通讯通讯：电话3台X100.元/月冶=300移动电