产业地产解读.doc

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1、产业地产解读产业地产，是一种将产业运营和地产开发相结合的房地产开发模式。它是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、高新技术产为研发用房、生态写字楼、经济园区为主要开发对象，融合自然资源和社会资源，综合开发、集约化经营的多功能新兴产业形态，是房产加产业的综合体。它注重以房产开发为基础，并根据城市规划发展的需要，有目的、有意识的培养某种产业。以进一步提高地产辐射力、影响力，成为城市经济的重要推动力。产业地产脱胎于工业地产、商业地产，既与工业地产、商业地产有一定的类属性，又具有

2、其自身的特征，突出体现于四大方面：1、实现资源价值最大化产业地产追求的是资源价值最大化，而不是企业价值最大化。产业地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。比如高新科技产业地产项目，地产开发商不能仅仅围绕地产利润进行开发建设，而要兼顾高新科技产业特点，在规划设计上努力为高新科技业的发展创造好的生产、营运、办公环境创造条件，以实现经济、社会等资源价值的最大化。2、注重产业环境营造产业地产的表现形式，主要为城市近郊或者郊区的工业园，有时表现为整个“产业城市”。产业地产的建

3、设并不局限于营造适宜人居住的环境，而更注重人们创业的需要。3、投资要求较高产业地产的开发虽以政府导向为主，但其运作过程是完全市场化的。由于注重以地产为基础，以产业为依托，因此对产业地产开发商的资金实力要求较高。产业地产资金占用周期较长。并且不完全注重资金效益，而必须努力实现资源效益的最大化，因此产业地产投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。产业地产的动作需要一定实力的投资开发商参与，这是产业地产大投资的特点所决定的。这也为政府正确选择产业地产商确立了一把准尺。

4、4、基础设施作用关键基础设施建设是产业地产快速启动，形成雏形的基础，只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点中。因此，产业地产在规划上必须充分认识到基础设施对整个产业地产运营的关键作用，在成本投入上甚至应该向基础设施倾斜更多。5、增值服务成为亮点近年来投资者对产业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势

5、，即投资软环境的建设。软环境中最为关注的就是能否充分体现出增值服务。产业地产对经济发展的推动作用体现在以下方面：1、企业加速孵化功能产业地产通过向企业提供合理的地产和其他环境条件，通过各种扶持手段促进企业逐渐成长壮大，不仅给企业提供成长过程中的基础设施等硬环境，而且还提供高密度的智力资源、完善的社会化服务以及支持型的政策法规等软环境。因此产业地产发挥着孵化器的作用，加速了城市的产品孵化与企业孵化。体现企业加速孵化功能的产业地产的目标是营造一个适合企业发展生存的特殊环境，即通过资源支持和精细管理服务，把那

6、些在正常市场条件下难以生存的初创企业培育成自主经营、自负盈亏的成功企业，从而促进科技成果的商品化，扩大产业规模，实现城市的扩大发展。2、产业集聚功能产业地产凭借与其它发展模式的比较优势，能够使分别掌握在各种社会组织中的各类资源集聚在一起，协同发挥作用。由于产业地产具有丰富的创新资源和良好的创新环境，如专业人才、风险投资、技术信息、优惠政策、配套服务等，因此可以吸引那些选择差别化竞争战略的与产业地产设计相符的企业进入，从而形成企业集聚。各种组织的集聚，有利于增加竞争气氛，促进各种组织的分工合作，这又进一步

7、促进了资源的优化整合。除企业集聚外，由于产业地产特殊的社会支撑环境，众多的科技成果、科技人才、创业者纷纷进入产业地产园区，从而使园区产生区外不可能产生的集聚效应，因此产业地产的集聚功能还表现在人力资源集聚、金融资源集聚、物力资源集聚、信息资源集聚和组织资源、政策资源集聚等方面。3、辐射渗透功能辐射渗透作用是指产业地产区域对毗邻区域和没有形成产业的规模部门的渗透、扩散和影响作用，也包括对地区的经济、科技和社会等方面发展的促进作用。佩尔鲁克斯等人认为，经济增长不是在每个地方以同速度增加的，在不同时期，增长的

8、势头往往集中在某些主导部门和有创新力的行业，而这些主导部门和有创新力的行业一般聚焦在某些区域。因此，国民经济增长在不同时期往往集中在不同的地区。这些地区的中心就成为经济发展极，发展极对其影响的区域发挥着扩散效应。作为形成一定规划的产业地产对经济增长的贡献率必将远远高于毗邻区域。以我国相关产业的相关口径统计为例，在工业总产值、利税总额、出口创汇等方面，以产业地产形成的科技园区都以两位数百分点增长，而同期区域经济增长只有几个百分点。以产为地产形