解读旅游地产.doc

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1、解读旅游地产随着我国社会经济、城市发展水平的不断提高，一种突破传统房地产以区域性市场定位的旅游地产概念已经初露端倪。并形成以土地市场全国化、异地置业、跨区域市场营销为特征的商业经营模式。(一) 旅游地产和社会经济发展关系旅游地产的开发是房地产业向高层面发展的必然过程。旅游地产的产生必然与社会经济、公路建设、人均GDP、恩格尔系统、汽车拥有量等一系列社会发展的基础条件相关联，主要体现在以下方面。1. 城市化发展水平郊区化从世界城市化发展趋势来看，一般分为三个阶段：初期阶段：城市化水平＜30%；加速阶段：城市化水平

2、30%~65%；后期阶段：城市化水平＞65%；在城市发展过程中，人口的大规模运动呈现S形曲线，实现三次人口迁移。第一次，城市化水平在10%~30%时，从农场迁入城市；第二次，城市化水平在30%~70%时，从城市迁往郊区；第三次，城市化水平大于70%，大量流入人口稀疏的郊区以外区域，其中海滨等有旅游休闲度假资源的区域以其得天独厚的自然环境优势成为首选。当一个城市的城市化水平达到70%时，城市居住的房地产价值达到顶峰，城市人口逐渐向城郊转移，郊区化逐步成为城市发展主流。2. 人均GDP达到3000美元；3. 私人汽

3、车拥有高和城市公交系统(TOD)完善；4. 城市周边高速公路网络基本形成；5. 投资及生活理念的转变；6. 目前我国一线城市和成都市比较。 随着城际间交通网络化、公交化，投资区域界限的逐步消失，服务区域的地域 ，区域资源开发将被置于更大地域范围内进行优化配置，旅游地产将面对更大的市场空间与发展机会。(二) 对旅游地产概念的认识：1. 什么是旅游地产：应该是指依托周边的自然资源、文化资源和人造资源，使用旅游度假的开发营销模式，实现度假休闲旅游居住功能而建设开发的房地产项目。2. 旅游与地产关系：? 确定有价值的旅

4、游吸引物；? 和旅游吸引物相吻合的物业选择；? 如何使旅游吸引物带动地产开发；? 旅游设施的配套和地产物业的匹配关系。(三) 旅游地产开发的四大开发模型：(1) 第一居所开发模型主题：项目建设要有明确主题(如高尔夫)，围绕主题进行开发资源：项目所在地周边环境优美，具备旅游价值区位：距办公商业中心区不超过45分钟的行程可达性：具有良好的交通条件，多种交通工具可选用，临近高速公路、地铁配套设施：教育设施(幼儿园、中小学)/高标准的社区医院，遇急症、重症能在半小时范围送达的市级大医院/购物中心，社区中心商业区/商务服

5、务中心/通讯设施/完备的体育运动、游乐设施/大面积开放空间如社区公园、景观绿化带等(2) 第二居所开发模型良好的经济背景：人均GDP5000美元后目标客户有休闲度假的时间，追求全新体验的生活方式和理念，消费结构向旅游倾斜/城市人均居住面积超过30平方米/汽车拥有量超过每五户一辆项目区位：一般消费者喜欢将度假住宅设在4小时车程的范围内，最好90分钟之内。但是最短距离应该在80公里(50英里)左右以便形成适当的环境转换带。国际性的度假区，距机场不超过1小时车程规模：要求具有度假的乡野情调，不能过于拥挤，一般的别墅基

6、地的大小最少都在1000-1200平方米之间设施：具有先天良好的风景旅游资源，侧重点考虑健康娱乐设施的设置。还需要设置配套的商业区、医疗点、办公室、商务中心、通讯设施等配套设施(3) 产权酒店开发模型目标客户：年收入5万美元/拥有高学历，年龄30-50岁/有一定的假期/主要购买目的为休憩、休闲、投资项目开发时机：所在旅游区开发中后期背景：国家经济景气，人均GDP在5000美元以上/国家、行业有相关法律支撑体系/分时度假交换体系成熟环境：自然环境优良，在居住品质上实现梯级提升区位：产权酒店距离本地城市生活区不大于

7、4小时车程；异地客户要求乘坐飞机能方便到达(4) 商务度假开发模型开发时机：城市商务中心区形成集中在高租金写字楼/城市以私有化企业为主/企业管理引入人性化管理机制，注重人力资源/城市GDP达到人均3000美元以上/商务文化观念的转变/拥有大跨国公司分支机构环境：开发地区要求良好风景资源，清幽安静/距离主要商业中心区不超过2小时车程。国际商务度假区距离机场不超过60分钟车程/要求具有专业化的管理服务团体/要求装备完善的视听设备，设置完备的服务项目/必须设置有丰富的游憩休闲设施，如：高尔夫球场、网球场等/要求设置有

8、完备的住宿客房、会议室、餐厅，要能满足不同规模的会议要求/要成规模开发(四) 目前旅游地产开发面临的问题：(1) 国家政策和产业发展的矛盾。一方面发展想要利用一些知名的旅游景点结合开发地产，而国家又有责任和制度要保护这些公共景点，限制开发。(2) 旅游地产开发的主要诱因是地价带来的价值空间，旅游地产的开发，需要有一个“养地”的过程，需要有庞大的资金和长期性发展计划，准入门槛较高。(3)