抚仙湖旅游地产全面解读.doc

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1、复合产业型统筹驱动：抚仙湖旅游地产全解读当全国住宅市场在政策严控下步履艰难的时候，旅游地产市场却表现出了较好的发展。众多房企，尤其是国内大型房企，纷纷调整战略，将目光瞄向了旅游地产这块丰润的蛋糕。值此之时，旅游地产能否成为众多房企的新宿？能否成为投资者的救星？云南旅游地产能否扛起楼市的一壁江山？这些已经成为当下的热点话题。休闲时代催生旅游地产为了保护治理抚仙湖，政府“封矿”、“禁船”、“退田还湖”……“蓝宝石”焕发出了昔日的光芒。现在，一笔笔巨款的投入，终于有了回报，一批批地产巨头纷纷挥师挺进抚仙湖

2、畔“跑马圈地”，“土地财政”所带来的激情被彻底点燃。传统的旅游地产是指一个区域在实施旅游景区开发时，围绕吃、住、行、游、娱、购等基本的配套要素，规划建设一批必要的功能设施，使游客在观光体验的同时能够实现旅游的综合服务价值。随着大众休闲时代国民休闲度假需求已经成为一种常态生活方式、国民对房地产的投资需求和国家对一线城市房地产行业的政策调整等方面的综合影响，使消费者和开发商对旅游地产的需求更加强烈，也使得旅游地产具有更大的升值潜力。从内涵上来说，旅游地产是集投资与消费于一体的新型物业模式，是以旅游度假为

3、目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业、房地产业及其他关联产业相结合的一个全新模式。而从外延来说，旅游地产作为旅游业和房地产业的完美结合，旅游房地产兼具服务性、经济性、灵活性和投资性的联动需要，既满足了旅游度假者的游憩需求，为部分投资置业者提供了新的投资渠道，同时也为区域以现代服务业为代表的其他关联产业发展提供了融合与共生的空间。国内旅游市场业正在经历历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，特点是旅游产品的升级。但现实情况表明，国内旅游

4、度假市场仍表现为伴生关系，而非简单升级。产业复合驱动高原明珠再放光彩国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。旅游地产只是一种表现形式，从内涵看来实则是一个系统工程，包括环境整理、资源整合、产业构建，以及住宅建设等一系列完善的开发过

5、程，涵盖较多功能。但仅依托这些并不能称其为旅游地产、也无法完全区别于普通地产开发，如依托自然资源可以开发景观住宅房产、构建产业体系可以开发产业园，以及通过配套开发商业地产，这些单个的项目都不足以构成旅游地产，根本原因在于缺乏主题旅游度假要素，缺乏对主题旅游的定位。换言之，主题是旅游地产项目的灵魂。有了以自然、人文景观或者人造景观为主题，再加上准确的客户定位，合理的客源导向，引导足够的客户，还需要完善的产品配套，如酒店、别墅、商业街等，旅游地产才能运营起来。目前旅游地产主要有5A级景区驱动型、温泉驱动

6、型、滨水驱动、历史文化遗产驱动型等十种驱动模式。而抚仙湖旅游地产的开发景区和滨水驱动型的双重结合，依托于抚仙湖及周边景点，在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间，一般是对景点进行二次的旅游开发并复合地产开发。产业复合型统筹驱动模式不同于普通的旅游地产开发模式，它并非是以单一核心驱动模式或以某一产业链为主要核心而带动旅游项目的开发，而是以多核心驱动的模式，复合两种以上的产业，在产业链之间形成交叉或融合的关系，通过丰富和扩展产业链，使项目的经营部分、产品形

7、态更为丰富。对于抚仙湖的旅游开发项目而言，其本质在于通过产业的复合驱动，实现对周边区域产业结构调整，升级当地旅游市场，在当地新农村建设的基础之上，因地制宜，实现农村向新型特色城镇化的发展。一方面符合政府对于产业与城镇共同建设发展的指导方针，另一方面，对于村民而言，可以通过产业的调整发展将其从农民转变为经营主体，保证其持续性的收益，实现多方的共赢。挑战：利益协调保护与开发共行“高原明珠”抚仙湖有着优美迷人的景色，大体量的周边项目，是其地产开发的背景。但销售竞争、同质化、环境污染等问题，都为抚仙湖的开发

8、带来挑战。抚仙湖一直有“西方日内瓦，东方抚仙湖”的美誉，具有良好的旅游资源，具备多种旅游驱动模式的条件。在众多地产上垂涎其优美的自然风景，和日趋上升的客流量形成的潜在市场的同时，销售压力大、同质化竞争严重、客群定位相似等问一直伴随着抚仙湖旅游地产开发的过程。抚仙湖旅游地产，在火爆开发的同时也面临着不少压力和挑战。抚仙湖属于一类水质，是珠江源头第一大湖，中国最大的深水型湖泊。对抚仙湖的生态环境的保护是政府重点工作。政府实施抚仙湖保护治理战略，抓好抚仙湖一级保护区的退田还