青岛房地产市场管理知识分析.ppt

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1、目录2.1城市地理区位环渤海长三角西南日本韩国青岛位于山东半岛东南部，东临黄海，西接山东省广阔腹地，是国家沿海重要中心城市，国际性的港口与滨海旅游度假城市，蓝色经济领军城市，国家历史文化名城；青岛毗邻韩国和日本，是东北亚地区重要的国际贸易口岸和海上运输枢纽，2011年青岛港集装箱吞吐量达1302万TEU，列全球港口第八位。青岛市是副省级城市和全国5个计划单列市之一2.1城市地理区位青岛市是“山东半岛蓝色经济区”核心区龙头城市2011年1月4日，国务院批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》。这是国内第一个以海洋经济为主题的区域发展战略，标

2、志着山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家发展战略青岛，作为山东半岛蓝色经济区核心区——胶东半岛高端产业聚集区的龙头城市，将成为我国东部沿海区域经济中心、现代化服务中心、文化中心、国家海洋科研及海洋产业开发中心，国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地，东北亚国际航运中心和国家重要的区域性航空港2.2人口与行政区划平度市胶州市胶南市莱西市即墨市城阳区崂山区黄岛区12341.市南区2.市北区3.四方区4.李沧区潍坊市烟台市黄海青岛市下辖七个市辖区和五个县级市，2011年常住人口约871.5万人市南区、市北区、四方区及李沧区为青岛市老城区

3、的核心区域，称为“市内四区”；黄岛区为青岛市经济技术开发区；城阳区和崂山区为近十几年来发展起来的新城区2.3经济发展概况山东省经济总量排名全国第三，青岛作为为山东省经济发展及对外开放的龙头城市，其GDP总量在五个计划单列市中仅次于深圳，是中国最具经济活力的城市之一。青岛近年来城镇居民人均可支配收入稳步上升，2012年达32145元，接近北京的水平；且收入增速基本保持在10%以上。2.4青岛市市域空间发展战略青岛目前的城市空间发展战略为“环湾保护，拥湾发展”。依托主城区，重点发展胶州湾沿岸地区。再以此为中心向周围卫星城市轴向辐射。目录

4、2012年青岛市房地产开发投资930.1亿元,增长18.8%；全市商品房施工面积6473.7万平方米,增长13.8%；商品房竣工面积1211.6万平方米,增长33.7%。全年商品房销售面积950.9万平方米,下降7.5%。2012年青岛市商品住宅成交面积891万平方米，成交金额711亿元，成交均价7975元/平方米。3.1商品房供求及成交分析——商品住宅2012年，青岛市办公物业成交面积37.7万平方米，成交金额51.7亿元，成交均价13733元/平方米。3.1商品房供求及成交分析——办公物业2012年青岛市商业物业成交面积89.6

5、万平方米，成交金额115亿元，成交均价12826元/平方米。3.1商品房供求及成交分析——商业物业3.2商品住宅供求及成交分析——商品住宅供应区域结构2012年新增房源主要集中在胶南、胶州、城阳；未限购的近郊区为全市商品住宅的热点区域，青岛供应结构相对2011年更加郊区化。3.2商品住宅供求及成交分析——商品住宅供应户型结构2012年新增房源主力面积区间仍集中在80-150平，但各面积区间面积均较去年减少的情况下，250-300平面积区间新增面积反而增加了，而且从面积占比来看80-150平的传统面积段新增面积段中，80-90平户型新

6、增占比明显下降。万平方米3.2商品住宅供求及成交分析——各区域历年成交价格对比2012年全市商品住宅的均价约为7809元/平，较去年上涨7.6%，剔除别墅项目后上涨2.5%由于城郊不限购，2012年城郊五市除平度外，价格在保持平稳的基础上，均有小幅上升由于产品成交结构及开盘项目降价所致，四方、李沧、崂山、城阳、黄岛和高新区2012年成交价格均较2011年有所下降，其中黄岛区价格下滑幅度最大，约10.7%3.2商品住宅供求及成交分析——商品住宅存量至2012年底，青岛商品住宅市场经历了33个月的调控，商品住宅存量逐月累积，除少数月份略

7、降外，整体呈线状上升趋势，至2012年底，全市商品住宅达到102078套，约1151.76万平从青岛市商品住宅可售存量年度走势来看，处2009年因成交大增，导致存量略降外，近几年青岛商品住宅存量一直在上升；2011年是调控后的第一个整年，存量上了80%，2012年市场对政策的敏感度降低，开发商和刚需纷纷入市，市场存量仅上升5%。3.2商品住宅供求及成交分析——商品住宅存量区域结构截至2012年底，青岛存量房源主要集中在胶南、胶州、即墨、黄岛和城阳；未限购的且距青岛市区近的近郊区为全市住宅市场存量增长最快的区域，存量占比较去年增加了7

8、个百分点，其他区域占比均较去年有所下降。3.2商品房供求及成交分析——商品住宅存量户型结构2012年底存量房源主力面积区间仍集中在80-150平，在各面积段存量房源均在增加的情况下，60平以下、80-110平面积区间存量面积占比也减少