青岛房地产市场分析.doc

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1、青岛市房地产市场分析报告一、青岛市的地理环境和人口青岛市地处山东半岛南部，位于东经119。30z〜121。00,、北纬35°3V〜37。0只，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1

2、个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。据1898年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温12.7C,极端高气温38.9°C（2002年7月15日），极端低气温-16.9°C（1931年1月10日）。全年8月份最热，平均气温25.3°C;1月份最冷，平均气温-0.5°C。日最高气温高于30°C的日数，年平均为11.4天；日最低气温低于-5°C的日数,年平均为22天。降水量年平均为662.1毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的17%、57%、21%、5%。年降水量最多为1272.7毫米（1911年），最少仅308.2毫米（1

3、981年），降水的年变率为62%。年平均降雪日数只有10天。年平均气压为1008.6毫巴。年平均风速为5.2米/秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为73%,7月份最高，为89%;12月份最低，为68%。青岛海雾多、频，年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。2003年底，全市共有720.68万人，比上年（下同）增长0.70%。其中，市区246.77万人，增长2.08%;五市473.91万人，基本持平。全年出生人口51076人，出生率7.ll%o；死亡48110人，死亡率6.70%。；全年净增人口50269人，人口自然增长率0.41%oe全市登记暂住人口（1个月以上者）91.1

4、9万人，其中市内四区25.39万人。二、青岛市居住格局及发展变化解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，城市“带状”布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代青岛市实施“跨越式”大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展

5、，该区的购买力大大提高。经济快速发展,外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心和文化中心等行业和设施的集中将使该地段成为未来居住生活极具吸引力的地方。综观近年来青岛房地产发展态势，由于市区土地资源的稀缺姓和城市半径的不断放大，市场竞争的激烈程度日趋增强，必然促使开发商的外向突围o规模化动向日趋明晰，“规模化范围”的概念逐步得到了市场更清晰的强化。居住生活城郊化将成为青岛楼市发展的又一新阶段。大青岛“品”字形的发展战略，正在努力缩小南北经济差距的政策扶持，也为这种趋势起到推波助澜的作用。市郊城镇在几年“退二进三”的城市经济规划引导下，利用

6、青岛制造业和重工业的生产基地纷纷迁离市区的发展契机，带动当地经济的升级改造，以此吸引了大量的居民在当地工作、生活和居住，为房地产的发展带来直接的市场驱动力。同时,市中心拥挤的居住环境现状、“非典”肆虐后所启动的绿色健康理念、区间交通设施的改善和私家车的广泛普及也为居住地域革命带来不小的冲击。再有，市郊房地产尚处于启动阶段，巨大的升值潜力也是吸纳市场游资的最理想栖息地。首先，随着2001年政府已作出了城市经济发展重心西移的决定，在比较长远的未来（5-8年）城市发展的重点区域是青岛西海岸。黄岛区、青岛经济技术开发区和胶南市，城市重点基础设施项目、外资企业投资和市内企业外迁的区域都在该

7、区，预期该区域亦将是吸引人口迁移和房地产开发的重点区域。其次，近年来即墨市不断涌现出一些大手笔的楼盘。例如“御墅临枫”、“江南花园”等。即墨市的城郊人口基数很大，经济发展日趋活跃，自身的城市化进程也有较快发展，其综合规模化的发展，正是多种因素共同促成的。这其中，消费需求的裂变与细分，是重要的诱因之一。当前的房地产消费市场，住宅产品的“梯次”消费需求形成了“住宅链”，住宅产品要适应这种需求链，就要将具备明显差异化的产品提升到同类别等级的规模化范围内，以适应市场越来越挑剔的选择。市郊