青岛市开发区房地产市场分析报告.doc

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1、青岛市开发区房地产市场分析报告第一部分经济技术开发区宏观经济环境分析第二部分开发区房地产市场状况分类第三部分各板块房地产市场分析第四部分目标客户群锁定及分析第24页共24页第一部分经济技术开发区宏观经济环境分析一、城市发展战略在国务院批准的青岛市城市总体规划（1995年－2010年）中，青岛总体布局结构为：“以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成两点一线的发展势态。胶州湾西岸辅城，规划以黄岛区中心城区为主，形成具有居住、港口贸易、临港产业、综合开发实验和旅游度假功能的新城区。经济技术开发区的发展遵循四大战略“经济国

2、际化、以港兴区、城市化、科教兴区”，三大特色经济“大港口、大工业、大旅游”，构筑四大基地“家电电子、石化、汽车、集装箱、造船、钢铁”，以六大项目“炼油、汽车、造船、钢铁、港口、集装箱”、十大工程“唐岛湾综合改造工程、行政中心轴线景观工程、城市骨干交通工程、水资源工程、热力工程、国际贸易中心工程、绿化工程、“新八大关”工程、小康新居工程、“大学城”工程”建设为核心。功能上划分为石油化工工业区、国际商贸仓储加工工业区、临港工业区、生态高效农业区、行政商务中心区、综合旅游区六个功能区。二、经济发展因素作为一个国家级的经济技术开发区，从“九五”

3、第24页共24页期间到现在，青岛经济技术开发区的各项经济指标一直保持了30%左右的发展速度。国内生产总值增幅状况如下：年份金额（亿元）增长比率（%）1999年65.031.32000年85.7029.02001年128.8435.02002年165.2029.22003年上半年102.040.6在对外经济方面，开发区也仍然保持着较大的优势，自95年以来累计实际利用外资达到26.3亿美元，引进千万美元以上项目共计207个，世界500强投资项目35个。在外来投资中，香港、韩国、日本企业为主要投资者。2003年上半年引进千万美元以上大项目34

4、个，世界500强6个。实际利用外资3.47亿美元，增长97.3%，居全国开发区第三位，沿海开发区第二位。三、人口和人民生活开发区劳动力人口16万人，占总人口的70%，是非常年轻化的新城区。而且在人口结构中,开发区的人口具有年龄结构较年轻,而且文化层次较高的特点。据有关方面统计，在企业人才中35岁以下的占到了约77%，文化层次在本科和专科以上的分别达到了21%和66%。开发区各大工业园区和国内外企业的进入，不仅构成了开发区的经济框架，还带来几十万的居住人口，而且经济的发展也吸引着越来越多的创业者移居到开发区。目前青岛开发区人口已达40多万

5、，其中，流动人口20多万，与常住人口基本持平，而且呈现不断增多的趋势。近几年人口增幅保持１０％左右，第24页共24页从2000年开始，每年移居开发区的外来人口更以超过5万人的速度递增。另外，目前大约有300多外国投资商人在开发区常住。经济的快速发展不仅仅表明了开发区的投资和发展潜力，更提升了开发区人民的生活水平，目前开发区职工平均工资11837元，农民人均收入也达到了4833元。而在行政商务中心区人均收入已达到2.5万元人民币以上，人均年消费额也在3万元人民币左右，社会消费品零售额可达到10亿元人民币以上。四、西海岸经济发展用地规划规划

6、范围：胶南、胶州及核心区部分，西海岸核心区包括，黄岛区全部，灵山卫、红石崖及王台三镇，面积418.27KM。功能定位:青岛市区重要组成部分，中国北方航运中心，重要的制造业基地和旅游度假地。人口规模:2020年核心区人口160万左右。发展用地:临港产业区：物流仓储、国际贸易、炼油造船集装箱、家电电子等临港产业。行政商务中心区：沿唐岛湾北岸形成西海岸行政、商务金融、文化中心。第24页共24页北部工业区：大项目基地及相关产业的集聚地带。薛家岛旅游度假区：主要布置海上运动、陆地运动、室内休闲、度假居住、会议论坛及其他相关项目。小珠山风景名胜区：

7、西海岸生态核心区。黄山生活服务区：在王台、黄山以东地区，形成大型居住社区。第二部分经济技术开发区房地产市场状况分析一、市场发展描述在各方面发展的基础上，开发区的房地产也进入一个新的发展时期。2000年，全区房屋交易3034起，成交面积42万平方米，成交金额4.5亿元，同比分别增长110%，106%和131%。2001年，全年商品房竣工面积达67万平方米，销售额达7.1亿元，分别增长110%和98.2%。旧村改造全年开工面积80万平方米，竣工面积35万平方米。2002年房地产开发完成投资2.5亿元 ，增长46.8%。虽然政府对于房地产也有

8、了一定的调控，但全年新开工面积仍然有42万平方米，增长42.9%。其中，旧城改造开工面积25万平方米。2003年1至10月，商品房交易5370起，交易面积55.22万平方米、成交金额11.8亿元，商品房交易