某地区房地产竞争管理及市场管理知识分析.ppt

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1、华港翡翠城竞争市场分析2012.9世联地产2013年1月一、区域概况区域板块划分各版块项目概况农业园区板块空港广场板块工业园东板块回兴板块空港新城板块渝北两路片区板块划分空港新城回兴板块工业园区东区空港广场以空港核心居住区的高定位领跑两路区域，伴随各种配套的相继完善，以及各项目的完工交房和入住，板块的人气快速提升并引爆，有望成为两路新的价值中心，区域的领导者。中央公园的竣工，以及周围住宅项目建设的启动，一批品牌开发商的强势进驻，带动板块核心可能开始向东北方向偏移；轻轨3号线的通车，以及拥有江北国际机场等，便捷的交通拉近该板块与主城及周边区域

2、的联系。随着空港新城的崛起，原有的聚居功能会被部分分散。老城区功能的局限性弊端，导致区域竞争力的下滑，除保留原有的功能外，将逐步成为区域发展的追随者；起步阶段，伴随区域的开发深入，配套设施的完善，会成为区域新的价值洼地，吸引市场关注。后期稳步发展，有能力成为区域发展的挑战者；充分利用自身自然资源以及政策利好，大力发展高端物业，以高端产品的成功占位，成为区域新的亮点；各版块项目概况空港新城本案空港广场工业园东区回兴板块空港新城板块空港新城处于快速成长阶段，配套逐步完善中，泛空港核心居住区，发展潜力巨大；紫台春千集本案泰硕明天同茂怡洲爱加欧郡香

3、城故事泽科港城国际汇祥林里3000富悦麓山别苑润丰水尚御城华府华辰财富广场华港翡翠城立邦香语湖空港新城板块在售（持续销售）项目13个，高层产品为主导，以泽科、汇祥、润丰和华港体量在50万方以上项目为代表；项目质素高品质洋房社区，洋房区的好洋房区域名盘，市场知名度高自然资源：观音生态公园、重庆中央公园、渝北体育馆交通配套：公共汽车619、877、686在此设站点商业配套：2万方商业+汇祥好莱坞商业街教育配套：空港实验小学、18班幼儿园、重庆八中其他配套：2000方社区会所华港翡翠城（在售）开发商：华港地产基本资料项目高层售罄项目在售洋房主力面

4、积145~211平米，主力总价157-220万近阶段项目开盘信息：小结：高层多次开盘热销，市场地位不可撼动执行开盘快销策略，开盘去化率，套数、金额市场第一；平均蓄客期35天，通过超高上访量，强大卖压促进成交；区县、乡镇占一定比率，定点拓展，整体开花；产品：高层已全部去化，洋房剩余产品面积大，总价高出市场30万；价格：高层2012.10成交价格7400元/㎡，洋房7000-12000元/㎡；客户：高层以刚需客户为主，主力客群为渝北客户；品牌：外来开发商，在区域内有一定市场知名度；资源：800米景观大道、半山公园、游泳池、18班幼儿园；去化：2

5、012年高层成交1201套，开盘去化率90%，洋房成交165套，去化90%项目综述典型项目—泽科港城国际项目质素地处于两江新区核心地带空港新城区域大盘，发展潜力巨大，自然资源：观音生态公园、沐仙湖、沐仙湖湿地公园交通配套：公共汽车619、686在此终点设站商业配套：10万方商业教育配套：空港实验小学、三之三国际双语幼儿园、重庆八中其他配套：健身器材、羽毛球场、游泳池、篮球场泽科港城国际（在售）开发商：泽科集团有限公司基本资料近阶段项目开盘信息：小结：区域大盘，影响力强高层针对刚需客群，性价比高，去化较快；项目产品线广，体量大。项目在售高层主

6、力面积60~82平米，折后价7100~7500元/平米项目在售洋房主力面积98~197平米，折后价7600~9200元/平米产品：在售产品为98-179平米的洋房，厨房邻过道，影响较大价格：成交均价8200元/㎡，与汇祥争抢区域低端洋房客户客户：项目客群相对比较广，以渝北本地区域客户为主品牌：区域知名开放商，有一定的影响力资源：景观资源（湖景）丰富，商业配套尚未启动去化：高层售罄，洋房产品去化约70%项目综述典型项目—润丰水尚项目质素一期三面环湖，自然资源优势强；大体量，区域内高品质项目代表；自然资源：观音岩生态公园、沐仙湖湿地公园、沐仙湖

7、交通配套：619、686公交线终点站、毗邻桂馥大道和兰馨大道商业配套：社区商业配套教育配套：渝北实验小学、社区品牌幼儿园、重庆八中其他配套：渝北党校、渝北区人民政府、渝北区第三人民医院润丰水尚（在售）开发商：重庆好利来物业发展有限公司基本资料项目在售高层主力面积43~89平米，折后价6400~7100元/平米项目在售洋房主力面积98~197平米，折后价7800~9500元/平米近阶段项目开盘信息：小结：一期剩余洋房去化较慢两房产品去化较快，剩余主要为一房产品；推盘节奏较缓，开盘去化率较低，多以自然开盘方式推盘；产品：洋房剩余产品面积较大；高

8、层以三房和一房为主，两房缺失；价格：高层产品价格7100元/㎡，洋房产品8300元/㎡；客户：高层以刚需客户为主，针对两路区域人群；品牌：外来开发企业，依靠大体量和高品质有一定认