某房地产营销总案(000002).ppt

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1、凯旋新世界营销总案凯旋营销部1、地理位置项目位于广州市珠江新城板块区域内，该板块已被市政府定位为“广州市21世纪中央商务区（CBD）”未来将发展成为集金融、贸易、商业、文娱、外事、行政和居住于一体，是推动国际经济、文化交流与合作的城市中心区。第一部分：项目概况规划：L4区枫丹丽舍12栋14－26层住宅组成L8公寓商务区8栋5层服务式公寓L13区塞纳名居12栋14－26层住宅组成2、各项经济指标(按报建）占地面积10.7876万M2总户数1820户总建筑面积28.8075万M2总规划人口6370人容积率2.9

2、商业配套面积1.3万M2建筑密度不大于25%车位1556个绿化率大于40%.（.....）.（.....）户型比例见附件一区域名称住宅建筑面积套数L4枫丹丽舍123,985㎡800套L8凯旋广场27,941㎡220套L13塞纳名居123,985㎡800套合计275,911㎡1820套2、各项经济指标3、市场分析见附件二第二部分：项目定位项目位于天河区的珠江新城内，珠江新城已被市政府定位为21世纪广州市的中央商务区（CBD），区内集中了金融、贸易、商业、文娱和行政等多种功能，是一个国际性、权威性，成为推动广州

3、与国际经济、文化交流与合作的基地，是集中体现广州市国际性城市的窗口。市政府亦计划分三个阶段，逐步实施，将珠江新城建成中央商务区的宏伟蓝图。项目区位.（.....）南中国CBD首席中央生活区根据项目独特的地理位置，我们将会跳出与同区传统住宅物业的竞争，并立足于本地市场，形象推广将涉及整个珠三角、北京、上海、港澳地区。建议将项目应定位为：1、项目定位南中国区位锁定，标榜，项目高度CBD商务，国际化，价值，精英名流云集区域首席最优秀，统领，以我为首，奠定地位中央生活区生活配套完整，环境优美的纯住宅区南中国CBD首

4、席中央生活区——位于广州市珠江新城CBD内的“凯旋新世界”是南中国地区最具代表性，集国际化，商务精英与社会名流汇聚，生活配套功能齐备，环境优美于一身的高尚住宅区。2、产品定位——打造国际级顶尖的高尚住宅物业打造成为一个充满时代感、优越感、紧扣时代脉搏，引领21世纪新生活概念，构筑项目的形象内涵和风格。既能展现处处超前以人为本的服务意念，又能彰显出客户的成就与地位国际级的高尚住宅物业。影响力将辐射珠江三角洲及港澳地区，是整个华南地区最具代表性和权威性的高尚物业。让“凯旋新世界”成为市民心目中向往的居所，成为同

5、行中争相模仿的对象。3、目标客户定位目标客户大部分年龄于35—50岁间，二、三次置业的私营企业主，处于上层社会的成功人士，大型企业的领导层，政府部门的高级官员，在广州工作的华侨、港澳人士和用于投资升值的富有人士等等。其中首批核心客户群将会是一批：沉稳、务实、成熟、稳重的私营企业主。.（.....）4、销售定位从产品的定位、地理位置、规划设计等方面可以知道项目的独特性，目标客户也较为鲜明，因此项目在推广时各种媒体宣传目的志在建立项目品牌与传递产品促销信息。在销售操作时最终采取——人脉销售的方式进行，建立各种销

6、售渠道、网络，以公关活动、直效行销等方式营造出一张无形的，庞大的销售网络。5、商场定位——休闲、时尚、极具品味的城市广场凯旋商场部分位于L8区中央森林广场的两侧，面积近两万平方米呈环型分布。广场视野开阔通透，景色优美有致，是城中极为罕有的中心广场。区内将会以满足业主基本生活配套为前提，除有品牌连锁超市、洗衣、便利店外，还有各式风情主题的西餐厅、咖啡厅、酒吧、艺术精品店、珠宝店、古董书画店等等。6、公寓定位——由国际顶极公寓管理集团管理的五星级公寓凯旋公寓部分位于L8区内，未来营运主要是针对欧美国家驻华广州办

7、事处的外藉人员入住，为该类人士提供一个舒适、便利、服务到位的家居。公寓的定位早前已得到公司认可，市场部已与两间国际级的管理集团进行接洽。公寓的构成是由东向四栋连体物业+西向两栋九层物业构成，共220个单元。现考虑到西向两栋物业与东向物业有较大的距离，管理上存在一定难度。因此为了减少公司的成本投入，方便公寓管理公司管理，加快公司资金回收，建议将L4区西向两栋九层物业共80套单位当作住宅物业出售。第三部分：推广策略.（.....）产品组成公寓+住宅+商场推广步骤公寓商场一、推广思路住宅步骤一：住宅——首先通过各

8、种媒体报道、公关活动等方式令到市场关注项目。步骤二：公寓——在项目内部认期间举行新闻发布会将XXX国际品牌管理公司进驻凯旋新世界一信息公布，使项目附加值立即全现，并在内部认购一炮而红。步骤三：商场——商场部分距离社区氛围形成时间拉差太大的话，招商存在一定难度，商家过早的进场，经营上也有一定的难度。计划商场于03年下半年进行招商，在业主入住前和公寓投入营运时间正式开业。二、项目推售阶段第一阶段：2003年5月上旬推