颐高综合体代建模式初探.ppt

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1、颐高综合体代建模式初探二零一一年十一月目录第一部分：颐高代建模式解析第二部分：合作方选择与要约谈判第三部分：颐高代建能力培育第一部分：颐高代建模式解析与绿城“代建”异曲同工1、房屋设计、质量高2、开发团队专业3、绿城品牌提升价格绿城代建代建委托方输出代建价值（利润）绿城品牌+实力1、颐高题材低价拿地2、颐高品牌销售商业3、商业运营管理能力颐高代建代建委托方输出颐高品牌+实力1、对于绿城“商业代建”，是委托方负责拿地、负责出资，绿城负责组建设计、开发团队、借助其团队能力和品牌效应，帮助委托方提升项目价

2、值，并顺利完成项目的设计、开发、销售等全案，获取7%的销售提成。2、对于“颐高代建”，同样是利用无形的品牌和有形的商业运营能力帮助委托方拿地、销售商业、后期运营等，并获取拿地服务费、代理销售提成、运营分成等。代建价值（利润）代建付出的是“无形品牌+有形能力”，并得到利润回报。第一种模式：开发商已有土地开发商颐高集团前提：开发商已拿到土地，准备打造商业综合体，但能力不足。(五大行）（一）双方职能：1、拿地环节：自行拿地、支付土地款等费用；2、开发环节：自行开发，可以使用“颐高广场”、“颐高电子商务产业

3、园”、“颐高电子商务大厦”冠名；3、销售环节：全权交给颐高，不参与销售1、开发环节：品牌输出给开发商“颐高广场”等冠名权，但不参与开发；2、销售环节：拿下代理销售权，代理销售；3、运营环节：接管物业，帮助其招商、运营。关键词：品牌输出、销售代理、运营代管；注：为确保“颐高品牌”不受损，开发商必须有一定的开发地产经验。第一种模式：开发商已有土地开发商1、销售环节：获取物业销售收入；2、运营环节：颐高帮助其打理持有或者返祖物业，开发商获取大部分运营收入。颐高集团1、销售环节：若颐高未拿下代理销售权，一次

4、性获取品牌使用费（如500万）；若拿下代理权，则销售扣点；2、运营环节：物业管理费、与运营产出挂钩的小比例运营收入。（二）利益分成：关键词：颐高获取品牌使用费（或代理销售扣点）、物管费、运营收入第二种模式：（无开发经验）投资商无土地开发商颐高集团1、拿地环节：不参与拿地，但须与颐高按项目公司股权共同支付土地款；2、开发环节：与颐高成立项目公司，颐高占比10-30%，对外为颐高全资子公司，颐高开发团队全力支持，可考虑控制开发；3、运营环节：不参与运营1、拿地环节：颐高借助题材，与政府对接，锁定拿地；2

5、、销售环节：颐高品牌销售；3、运营环节：颐高接管物业，负责招商、运营。关键词：颐高项目公司、锁定拿地、运营代管；外壳依然是颐高项目，实际为投资商承担绝大多数投资前提：投资商无土地，没有题材拿地，但资金充裕、渴望参与商业地产。（一）双方职能：投资商1、销售环节：获取所占比例的物业销售收入；2、运营环节：持有相应比例物业，并获取相应比例的运营收入。颐高集团1、拿地环节：帮助投资商拿地，拿地服务费+项目公司干股10%。2、运营环节：持有相应比例物业、全额物业费、与运营产出挂钩的小比例运营收入。（二）利益分

6、成：第二种模式：（无开发经验）投资商无土地关键词：颐高对项目公司可控，获取拿地服务费+干股、物业费、运营收入投资商获得地产投资机会、颐高开发、运营团队支持。第三种模式：（有开发经验）开发商无土地开发商颐高集团1、拿地环节：不参与拿地，开发商须支付全额土地款；2、开发环节：自行开发，可使用“颐高广场”“颐高电子商务产业园”等冠名；3、运营环节：不参与运营；1、拿地环节：颐高借助题材，与政府对接，锁定拿地，之后交予开发商；2、销售环节：颐高获取代理销售权；3、运营环节：颐高接管物业，帮助其招商、运营。关

7、键词：品牌输出、销售代理、运营代管；前提：颐高主动拿地，与资金充裕、无题材的投资人或开发商。（一）双方职能：投资商1、销售环节：物业所占比例销售收入；2、运营环节：持有部分物业，并获取颐高提供的运营收入。颐高集团1、拿地环节：颐高帮助投资商拿地，拿地服务费500-1000万，或者直接转化为10%的项目公司干股。2、销售环节：颐高获得代理销售费。利益分成3、运营环节：全额物业费、与运营产出挂钩的小比例运营收入第三种模式：（有开发经验）开发商无土地关键词：颐高获取拿地服务费、干股、代理销售费、物业收入、

8、运营收入开发商获得土地，获得颐高品牌冠名，销售无忧。第二部分：合作方选择与要约谈判一、对代建项目合作方的要求对代建项目合作方的要求：1、熟知颐高集团的发展战略和运营模式；2、认可颐高集团在领域内的操控能力和品牌价值；对商业地产的长期持有运营模式有深刻的理解；3、对项目资金（针对个案）有一定的筹措能力；4、最好对住宅地产项目有一定的开发经验；5、认同后期运营主体以颐高为主；认可项目以“颐高广场、颐高创业大厦、颐高电子商务产业园等”冠名（住宅部分除外）二、代建合作方的选择