海口中惠南海龙园项目市场定位及产品策划_93PPT.ppt

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1、中惠南海龙园项目市场定位及产品策划ShanghaiChongruiRealEstateMarketresearchingCo.Ltd2009年9月16日1PART1海口住宅发展研究2客户选择海口的原因：更适合长期居住和中长期度假，更有增值潜力海口与三亚的对比海口三亚城市地位省会城市,省内政治经济文化中心地级市,全国热带旅游首选城市旅游产业以旅游业为主的服务业占GDP67%旅游业收入占GDP90%以上经济产业发展较均衡,工商业较发达除旅游业、房地产业外，其他产业欠发达配套教育、医疗、交通、生活配套全省最好，适合中长期度假及居住教育、医疗、交通、生活配套一般，度假

2、酒店等配套发达，适合短期度假旅游资源知名旅游景点少旅游资源丰富，知名景点多气候条件亚热带气候，适于长期居住热带气候，夏季炎热海景资源西海岸、东海岸、海甸岛，海景资源差于三亚亚龙湾、三亚湾、大东海等，海景资源最优物业价格均价超过5000，一线海景公寓10000左右，别墅2万左右均价超过9000，一线海景房2万5以上，别墅3-4万以上购房客户60%为岛外客户90%为岛外客户3不同于三亚，海口市场是具有“岛外、岛内”双客群的二元制结构海南岛为全国热带海岛度假胜地，度假客户主要集中在海口与三亚两个城市。省会海口，城市功能齐全，生活配套完善，为海南游客的中转站，房产主要以

3、海资源为主要卖点，客户由岛内客户与岛外客户组成，呈典型的二元制结构。海口三亚2小时车程Cancun夏威夷巴拉德罗海南岛海口和三亚客户情况三亚旅游资源较海口优，城市配套稍差，房产需求房产需求表现出明显的以岛外短期度假、投资为主的单一客户结构。4海口房地产经过发展周期的低谷及复苏期，现正步入稳定发展期海南房地产市场已经过一个周期的发展：88年建省房地产开始发展，92年达到高峰期，出现泡沫93年宏观调控后，94年滑入低谷97、98年开始复苏01、02年开始起步发展04年，房地产总开发量达400万平米，其中60％是烂尾楼改造。海南房地产市场再次进入稳定发展时期08年，成

4、交均价已回复到历史高位水平，09年上半年，均价突破5000关口8889909192939495969798990001020304050607084000年份房价海南房地产市场发展趋势图高速发展期急速下滑期低谷期复苏期发展期3000200010005000发展周期5品牌开发商主要集中在沿海各板块，内陆地区较少涉足首创4000多亩联华1600亩万科浪琴湾长信泰达比华利山庄新世界美丽沙宝安江南城万隆新埠岛鲁能海蓝椰风以岛外客户为主的西海岸片区聚集了大量一线品牌开发商的大规模项目。华侨城、碧桂园等大型地产商纷纷到海口考察，有意大规模拿地。以岛外客户为主的东海岸片区仅有

5、鲁能独挑大梁。异地二线品牌开发商主要集中在海甸岛片区。新建桥荣域异地品牌开发商的进驻，显示了对海口市场预期信心的增强，将会显著提升海口房地产市场成熟度与品质，拓宽市场空间；西海岸价格层级将会被进一步提升，作为海口最顶级的富人区；海甸岛的区域价值将会进一步提升；三亚和海口价格的拉开将会赋予海口市场更大的生存空间；整体市场609年海口房地产市场价格压力得到释放、市场量价齐升，岛外购房比例继续上升西海岸海甸岛东海岸国贸填海南海大道整体市场7高端市场领涨明显，价格层级拉开二线楼盘临海、高品质楼盘三线楼盘内陆区域、大盘一线楼盘海景、豪宅比华利山庄，别墅06年底11000元

6、/平方米07年初14000元/平方米08年20000元/平方米荣域，多层住宅07年初4700元/平方米07年中5700元/平方米08年8000元/平方米新世界花园，多层住宅06年初3600元/平方米06年底4000元/平方米07年中4700元/平方米长信海岸水城，多层住宅06年初4300元/平方米06年底5000元/平方米08年8000元/平方米四季华庭，多层、小高层06年初2900元/平方米06年中3300元/平方米07年初3500元/平方米天上人间，小高层06年初2300元/平方米06年底2600元/平方米08年突破4000元/平方米不同价格层级的楼盘涨幅具

7、有明显区别本轮海口房价上升的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机。豪宅价格的走高引发了价格层级的扩大，为周边项目带来了升值空间。岛外中高端客户度假、投资、养老为主，本地企业高管、政府官员等自住岛外高端客户投资、度假为主，少部分为海口本地企业主自住海口本地购房者自住岛外中低端客户度假、养老8小结对比三亚，海口更适合长期居住和中长期度假海口市场是以热带滨海资源为卖点的、岛外客户为主、岛内客户为辅的二元制客户结构09年海口房地产市场价格压力得到释放、市场量价齐升，岛外购房比例继续上升本轮海口房价上升的过程中，以外销为

8、主的、拥有强势资源的、高