房地产开发产品成本核算探讨.ppt

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1、房地产开发流程及房地产开发产品成本核算规程讲座2007年10月09日张红霞沈立杰1财务报表分析3主题房地产项目开发流程1房地产开发产品成本核算规程22第一部分房地产开发流程北京市土地储备及一级开发工作程序2北京市房地产项目开发流程13规划手续办理阶段组织开发施工阶段销售竣工交付阶段三个阶段北京市房地产项目开发流程4房地产开发企业土地开发权的取得根据2006年8月国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，以下六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等

2、各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；划拨土地使用权改变用途，划拨土地使用权转让，出让土地使用权改变用途，依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。5房地产开发企业土地开发权的取得以下五类情形可纳入协议出让国有土地的范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的；划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的；出让土地使

3、用权人申请续期，经审查批准的；法律、法规规定可以协议出让的其他情形。6取得土地开发权房地产开发企业招标拍卖挂牌国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截

4、止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为房地产开发企业土地开发权的取得7建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证预售许可证竣工备案土地使用权证北京市房地产开发相关手续办理流程简图立项取得土地开发权8建设用地规划许可证《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确保土地

5、利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。9建设用地规划许可证及相关手续房地产开发企业北京市规委北京市发改委北京市建委北京市规委设计招标备案日照分析开发办会审（审核企业资质、项目资本金）立项核准规划方案设计建设用地规划许可证10建设工程规划许可证《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，

6、保证有关建设单位和个人的合法权益。法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分11建设工程规划许可证及相关手续房地产开发企业北京市消防局北京市人防办公室北京市建委北京市交通委交通报建消防报建《项目登记备案通知书》人防总规及单体报建区教委（开发办）教育报建建设工程规划许可证初步设计、各专用报建

7、图12建设工程施工许可证《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。13建设工程施工许可证及相关手续房地产开发企业北京市建委北京市人防办公室北京市建委北京市建委施工、监理单位

8、招标施工图审查《项目施工计划通知书》人防工程备案北京市园林局树木移伐许可给水、热力、供电、燃气、电信、市政管委…巡签《建设工程施工许可证征求意见函》施工图设计建设工程施工许可证14组织开发施工阶段内外装修基础/小市政环境工程施工图纸土方/桩基/土建工程15关于房地产开发项目合同固定金额合同——按照合同价款执行并支付合同款，通常无洽商变更。如设计合同或采购合同等。——该类合同通常按照工作的节点支付合同款，如门窗安装过程中，窗框安装完毕即可支付总合同款的20%等等方式。按