《房地产成本核算》PPT课件

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1、房地产成本核算主讲：汤国梅主要内容一、成本核算概述二、成本项目三、竣工决算四、计税成本五、成本计算2成本核算程序1、确定成本核算对象2、确定成本项目3、归集开发成本4、分配开发成本34核算对象开发成本核算对象，是指在进行成本核算时，归集和分配开发成本而确定的成本承担者。由于房地产开发企业是按照城市总体规划和建设规划以及土地使用规划的要求，在特定的固定地点进行开发经营的。因此应结合开发项目的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，按照下列原则，选择成本核算对象：5核算对象成本对象确定原则如下：（一）可否销售原则。（二）分类归集原则。（三）功能区分原则。（四）

2、定价差异原则。（五）成本差异原则。（六）权益区分原则。6核算对象（续）1．一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。2．同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象3．对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。7成本项目房地产开发企业的成本项目，是指房地产开发企业在组织成本核算时，按照经济用途进行分类所确定的费用项目，具体包括以下六个项目：土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公

3、共配套设施费和开发间接费等。成本项目（续）1、土地开发成本：土地征用及拆迁费、前期工程费2、房屋开发成本：建筑安装费、基础设施建设费、公共配套设施费3、开发间接费用89土地购置费用土地征用及拆迁费是指为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费、安置动迁用房支出以及其他因征用土地而发生的费用（包括耕地占用税）。10拆迁安置的特殊考虑1、拆迁安置返还的面积内房屋按照成本价计征营业税，即不确认安置差价2、拆迁安置返还的超面积房屋按照同期售价计征营业税，即需要确认安置差价注：拆迁时没有确认拆迁建筑物的增值11拆迁安置的特

4、殊考虑（续1）国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知[2009]31号注：拆迁时确认了拆迁建筑物的增值，按照增值后的金额计入到开发成本以拆迁资产的增值是否实现为标准不论是否开工建设，土地成本均属于存货，不允许摊销拆迁安置的特殊考虑（续2）中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条明确指出，“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”，“免征土地增值税”2008关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知12拆迁安置的特殊考虑（续3）对于搬迁收入是否需要计算营业税的问题，国家税务总局没有明确的答复，但各地普遍下发文件，明确凡经

5、县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。1314前期工程费前期工程费指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、项目可行性研究费、水文地质及工程地质勘察设计费、测绘费以及三通一平等费用。15特殊纳税地点问题在中华人民共和国境内的单位提供的设计（包括在开展设计时进行的勘探、测量等业务）、工程监理、调试和咨询等应税劳务的，其营业税纳税地点为单位机构所在地。16基础设施建设费基础设施建设费是指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开

6、发产品相关的道路、供热、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、环卫、绿化以及通讯等设施。绿化工程绿化工程往往与建筑工程相连，或者本身就是某个建筑工程的一个组成部分，例如，绿化与平整土地就分不开，而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业”。为了减少划分，便于征管，对绿化工程按“建筑业-其他工程作业”征收营业税。17甲供料税务处理中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十六条纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。建议：由开发商以建筑公司的名义购进2006关于纳税人以清包工

7、形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知1819公共配套设施费公共配套设施费指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚以及地下人防设施等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、学校、医院、车库等都不能计入该成本项目内。20公共配套设施费（续）注：配套设施如果与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施，或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，一般采取预提的办法，即根据配套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出。（预提

8、比例不能超过总预算成本的