房地产成本核算.ppt

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1、房地产企业开发项目成本核算立信南京永华会计师事务所束哲民1目录一、房地产企业的特点1、房地产企业的经营特点2、房地产企业存在的风险二、开发项目成本核算基础1、成本核算的目的2、成本核算的基本程序3、成本核算对象的确定三、开发项目成本管理体系1、各职能部门成本管理职责2、开发项目成本管理体系-举例2目录四、开发项目成本核算1、开发项目成本核算科目划分与设置2、成本核算相关会计科目设置3、成本费用的归集与分配4、关于借款费用资本化5、子项目的划分其他内容：（一）介绍新企业会计准则对房地产开发的影响（二）开发项目管理方面的内部控制介绍3一、房地产企业的特点1、房地产企业的经营特点房地产行业是重要支

2、柱产业部门。所涉及的主要的经济活动领域包括：土地开发和再开发、地产经营、房地产开发建设、销售、租赁经营、房地产金融和信贷、保险等；以及与此紧密相关的中介服务如融资、评估、置换、装饰、维修、物业管理等经济活动的行业。①资金密集。②智力密集。③受国家的宏观经济形势、经济政策、产业政策和金融部门的信贷政策的影响极大（销售之前抵押贷款应全部归还）；④投资周期较长，市场风险较大。⑤售后服务工作要求高。4一、房地产企业的特点2、房地产企业存在的风险（1）经营风险a.土地风险——土地是种不可再生稀缺自然资源。土地使用权出让计划作为国家调控经济的一种重要手段。b.建筑材料风险——目前，开发项目的总成本中，建筑

3、材料成本占15%－25%。环保标准的新型建材需求大幅增长。c.公司经营过于集中和产品单一的风险d.项目开发风险e.筹资风险5一、房地产企业的特点2、房地产企业存在的风险（续）（2）行业风险a.对其他行业严重依赖的风险b.行业内部竞争的风险（3）政策风险a.政府对土地总体规划和年度计划调控的风险b.与城市建设总体发展不同步的风险c.房屋拆迁政策变化的风险d.税收政策风险房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。6二、开发项目成本核算基础1、成本核算的目的（1）建立和完善开发项目成本核算工作；（2）及时、准确、完整地归集成本核算资料；（3）合理确定成本核算对象；（4）正确分析和分摊项目开发

4、成本；（5）及时发现成本管理中存在的问题；（6）寻求降低成本的途径。7二、开发项目成本核算基础2、成本核算的基本程序：（1）根据项目特点和成本核算对象的确定原则，确定成本核算对象。（2）设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。（3）按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。（4）将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。8二、开发项目成本核算基础2、成本核算的基本程序（续）（5）职能部门提供正确划分的可售面积、不可售面积，再根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确计算分摊。（6）编制项目开发成本计算表，计

5、算各成本核算对象的开发总成本。（7）正确划分已完工开发产品和在建开发标段之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。正确结转完工开发产品的销售成本。（8）编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。9二、开发项目成本核算基础3、成本核算对象的确定（1）确定原则满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。10二、开发项目成本核算基础3、成本核算对象的确定（续）（2）确定具体成本核算对象根据上述原则，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况。◆单体开发项目，一般以每一

6、独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。◆在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工单位承包的项目，为一个成本核算对象。11二、开发项目成本核算基础3、成本核算对象的确定（续）◆对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的施工标段/产品类型划分成本核算对象。同一施工标段项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。同一施工标段有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。12二、开发项目成本核算基础3、成本核算对象的确定（续）◆根据核算和管

7、理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均可单独作为成本核算对象。（对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋的成本科目。）13管理的巨大效益企业管理最大目标：利润最大化。利润=收入-费用例:商品单价100元，单位成本90元，去年销量100件。利润=100*（1