中远地产开发产品成本核算规程修订

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1、开发产品成本核算规程（修订）中远房地产开发有限公司二○○六年十二月目录项目页码一、开发产品成本定义……………………………………1二、成本费用开支范围……………………………………2三、开发成本核算原则和界限……………………………3四、成本核算对象及归集方法……………………………8五、开发成本分配原则、方法……………………………10六、开发成本的预估及调整………………………………13七、还建成本的核算………………………………………17八、开发产品成本核算……………………………………21九、各种成本计算表………………………………………30十、开发产品成本核算流程图……………………………30

2、房地产开发产品成本核算规程（修订）一、开发产品及开发产品成本定义（一）开发产品房地产开发产品是指企业已经完成全部开发过程，并已验收合格，合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售、出租的产品。包括商品性土地、商品房、出租房、周转房、配套设施、代建工程等。开发产品实际指开发完成项目的可租售部分，从功能用途上具体包括：商品住宅、别墅、高档公寓、经济适用房、商场、写字楼、停车场、物业用房、能有偿转让或出租的配套设施、单独具有使用功能的独立使用空间（包括地下可租售部分）、商品性土地。符合下列条件之一的，应视为已完工开发产品，确认产品已达到可交付使用（自用）或可

3、销售（对外销售）状态，并自取得《完工备案表》日结转开发产品成本：　1．竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品；2．已开始投入使用的开发产品；3．已取得了初始产权证明的开发产品。　（二）开发产品成本开发产品成本指直接与未开发土地及与建造开发产品并使之达到可租售状态的所有相关支出，但不包括公司本部行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。开发产品成本按其用途分类，可分为如下四类：1．土地开发成本指公司开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。公司开发的土地可分为两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地；另一种是

4、为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用性土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本，而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。2．房屋开发成本指公司开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。13．配套设施开发成本指公司开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。4．代建工程开发成本指公司接受委托单位的委托，代为开发以委托单位名义立项的房地产开发项目所发生的各项费用支出。以上四类开发产品成本，在会计核算上将其分为以下七个成本项目：1．土地

5、征用及拆迁补偿费、2．前期工程费3．建筑安装工程费4．基础设施建设费5．公共配套设施费6．开发间接费用7．借款费用二、成本费用开支范围开发产品成本在核算上将其费用分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用以及借款费用七个成本项目，这七个成本项目的开支范围如下：1．土地征用及拆迁补偿费指因开发房地产而取得土地所发生的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。具体包括土地出让金，批租地价，还建房成本、耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，青苗补偿费，地上物补偿费，树木补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安

6、置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，单位停业期损失补助费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费等费用。2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、环境评估、场地平整等费用。具体包括建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地2平整费等支出。3．建筑安装工程费指开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费用和设备费。具体包括结构工程、设备

7、及安装、室外工程、装修工程、上下水工程、弱电工程等工程费支出，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费等。4．基础设施费指经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。具体包括四源费、基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室