北京天麟房地产开发有限公司发展战略及行业分析.ppt

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1、目录行动计划附录北京房地产行业分析1目前北京房地产业的竞争格局行业壁垒较低，资金是主要的进入壁垒有数千家房产公司，竞争激烈土地资源十分紧缺，侃价力高消费者选择自由度较低，个性化需求难以的到满足二手房市场发展缓慢建筑商侃价力极低进入大城市二手房替代性很小-------资金专业技术外部影响：WTO奥运新政策竞争对手新技术思路2未来1—8年的行业格局判断主要冲击来自于：行业业绩来自于：主要竞争手段：差异化、个性化、专业化竞争对天麟影响最大的是：实力弱小，经营策略不力的房产企业将淘汰出局，未来的市场竞争者将是经营管理专业、有实力的竞争者行业竞争后的局面是：地产项目的设计思路，

2、营销理念、物业服务更趋进步和成熟，房地产开发公司将优胜劣汰，数量减少，竞争能力加强根据与上海、香港以及北京自身发展相比，需求将会持续增长未来的北京房地产市场将持续发展，行业利润率保持较高的水平，但从业者产生分化，实力雄厚，在营销理念上敢于创新的专业房地产公司将获得良好的机会，北京房地产业将进入一个向成熟发展期过渡的阶段3北京房地产的行业利润率的估计2002年2003年－2005年2006年－2008年2009年－2011年行业业绩12%/上浮下降2%左右（较平稳）11%（略有下降）12%（申奥因素，略有上升）10%（奥运结束，有下降趋势）对天麟的冲击行业利润率缓缓减低

3、，更要求开发商有足够的资本实力和信誉，如果势力弱，会被竞争出局2001年10%—15%影响因素供求关系可能失稳2006年政府可能停止北京市一切建筑工程，进行环保工作，供求关系偏向于求奥运结束后可能有一个消费回落阶段4北京房地产行业分析宏观环境分析：政府在主动改善开发环境消费需求：稳步增长竞争：十分激烈，优胜劣汰5环境分析总结GDP保持稳定增长，社会平均购买力稳定增长财政政策仍以积极的扩张性、刺激内需为主房地产消费信贷力度将进一步增长，为有效需求的增长提供帮助2000—2001年房地产整体态势上升62008年奥运对北京市房地产周期具有强制性调整作用由于奥运的存在而使房地

4、产项目需求波峰集中且拉长房地产目前增长周期延长至2007—2008年2006年时政府将会紧缩政策，清理市容市貌，开发和在建工程将缩小或停止，可能引起需求大于供给根据国际经验，奥运之后大都供过于求7北京市发展规划Delete8未来几年促进房地产发展的有利因素加入WTO奥运会市政建设与住房相关的政策的出台户籍制度改革因素作用带来对房地产市场需求的较大增加商业用房：外销公寓的增长郊区住宅：由于汽车消费带动销售增长北京市政府对城市基础设施的重点投入快速交通网络投入900亿环境治理投入450亿信息化建设投入300亿水、电、气、热等四源供应投入150亿人口城市化，中高收入的消费群

5、体对大城市住房的需求进一步增长9北京未来3年房地产开发的趋势将主要集中在城市开发和郊区开发城区开发郊区开发有较强的土地获取能力有大量资金有运作大规模项目的能力、地块成功要素交通方便（高速、公路、地铁附近）有好的主题概念市政设施齐全案例远洋风景今日家园通惠家园10北京房地产行业分析宏观环境分析：政府在主动改善开发环境消费需求：稳步增长竞争：十分激烈，优胜劣汰11整体来看，购房需求将稳定发展以泛亚运村地区、泛中关村地区、泛CBD地区为核心的周边地区房地产需求旺盛价格在购房行动中的影响程度相对减少，消费者购房的需求更加个性化，对购房行为影响越来越大城市高速/快速交通干道附近

6、且市政设施条件较好的地段会产生新的项目供给北京市就业人口收入的稳定提高，潜在购房者群体在未来几年将持续增长，中高收入者仍将是购房主体，中低收入者购房能力取决于政府政策及城市改造力度未来几年政府将积极采取各种措施，为房地产公司提供更多、成本更低的土地资源12北京市与上海市房地产状况比较delete1330岁至45岁中、高收入阶层是北京购房者的主力，住房投资、消费正逐渐被更多的消费者认可，而随着刺激消费的政策不断出台，购房门槛将不断降低家庭月收入年龄高低高20000元40岁8000万元10000元30岁20岁5000万元30岁以上的中年成功人士，高收入者天麟的机会对未来收

7、入水平的估计银行按揭的支持程度对所购物业升值能力的判断商品房购销市场的替代-房屋租赁市场的平均价格水平及波动消费群体购房时的关键驱动因素14天麟目标消费群体的购房心理特征目标消费群体30岁以上，家庭年收入在20万元以上，受过高等教育，从事朝阳行业管理职位的成功人士购房心理特征对商品房的价格敏感度不高或偏低对商品房的综合性能（设计理念、工程质量、环境风格等因素）要求较高注重地段、居住理念、周围邻居的身份层次，充分体现自己的社会地位对户型设计、环境设计、建筑风格、社区主题的个性化需求较强，不愿接受一般性产品15北京市房地产开发面积单位：万平方米99年房地