中国顶级别墅研究分析置地公寓营销方案.ppt

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1、置地公寓2007年营销方案2007.2.26规划示意图FGHJKL2项目效果图2007年销售任务大凤凰区域07年11亿上半年5亿08年5.6亿07-08年销售任务下半年6亿4大凤凰区域·07年销售产品货值分配凤凰城置地公寓置地公馆凤凰置地广场产品D座，大户型(15000)F,G座大户型(16500)H座，1-3居国际公寓(17500)J’L66套260平米大户型；K9套470平米平层(21000-26000)两栋法国雅高酒店；9栋企业总部；一栋酒店式服务公寓；一条国际商业街价值1亿1.5亿,5.5亿3亿配套30000平米泰式园林、一兆伟德会所、国际风情主题商街等07工程与销售

2、节奏一览表DFG1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月置地公馆小众活动现场入住开盘入住现房H入住JKL3.24实楼样板间7.1实楼样板间5.1实楼样板间置地广场推广重心DFG大户型现房成熟社区商业街开街H置地公馆置地公馆新闻圈层H签约活动现场置地公馆小众活动现场东区规划确定销售节点建筑3-6层6.6入住入住入住入住1-2月DFG大户型现房H积累3月H现房集中释放4月,JKL潜销期H销售期5-7月JKL销售期H销售期置地公寓推广思路主旨：1.注重现房和园林实景环境的精致包装，配合现场具有国际化品位的公关活动，进行推广.2.大众媒体以户外为主导，辅助以网络宣传，在

3、开盘时点上，选用纸质媒体,带来影响力及来电来访。3.以置地公馆JKL销售和全新形象亮相为推广明线。4.以置地公寓H座销售为推广暗线。8全年推广节奏示意07年1－5月，以HOPSCA为理念依据，H座为重点，塑造大凤凰社区成熟国际化形象。置地公馆软性“新闻”推广阶段。５月以后，以置地公馆产品价值为主诉求点，进行新闻与现场公共关系的小众推广,同时带动H座部分销售。10-11月，H座的另一轮推广高峰。12月,置地公馆公共关系活动阶段性营销节奏重点解析推广主题H座主推产品时间6S销售任务（万元）现房凤凰城2期D置地公寓F、G1月—2月（春节前）上贺上迁国际区三元桥公寓全现房推广&销售设

4、施费用（万元）3月—4月推广重点推出最后黄金H座网络/户外/平面置地公馆推广目的销售积累、销售网络/户外/活动/平面潜销现代中国理想居所网络/软文/高端活动15391.815月—7月H座最后黄金H座置地公馆网络/户外/活动/平面销售现代中国理想居所网络/现场包装/高端活动8月—12月H座最后黄金H座置地公馆网络/户外/活动/平面销售现代中国理想居所网络/高端活动54752.87期房换现房无法销售30134.72200（H样板间）600（J样板间/现场包装/道具）500550大凤凰城国际复合社区城市中心最后的黄金H座11通过对老业主的维护，重点突出最后一栋黄金H座，稀有公寓全现

5、房，进行口碑传播，积累新客户。利用现场活动，进行已积累客户现场集中促签约活动。通过公寓租赁启动，对全现房国际化社区进行营造。H座主要营销手段：12JKL营销思路1.产品介绍2.市场定位与营销目标的确定3.目标客户描述4.推广思路5.vip的销售模式13产品介绍14规划成熟大社区中的高贵组团15规划16步步抬升的地势，层层递进的楼宇17建筑充满自然气息的现代建筑18现代典雅的建筑风格19开放式阳台效果图2.7-5米不等的阳台进深，打造城市中的自然生活；反传统对称分布，营造丰富变幻的阳台景观蚀刻阳台拦板，彰显华贵细节20现代建筑中的自然点缀室内外空间的无缝变幻21园林东南亚风

6、情休闲度假园林树与房子的私密对话22续写泰式风情23胸径20公分左右的成年乔木，守护宁静私密的庭院生活；杜仲元宝枫银杏24户型25K座户型一层一户，尊贵九希奢华尺度，灵动空间26K座户型：框架结构，440-500平米273.3米层高，11米开间的公共空间28JL座户型精致三厅，通透自然空中庭院，时尚阳光29JL座户型:250-280平米的三厅生活303.3米层高，6米开间的三厅空间31顶层：5米挑空休闲区32温泉33温泉，降板，神秘奢华的卫浴空间34带温泉SPA的屋顶花园35带温泉SPA的私家庭院36市场定位与JKL营销目标·目标市场与竞争项目界定；·价格定位；·销售周期

7、和销售速度定位目标产品市场界定将总价500-1500万，单价不低于15000元/平米，面积不小于250平米的产品市场假设为JKL的目标市场。38竞争项目界定通过单价、总价、面积、客群等标准界定了四类竞争项目：·综合项目中的低密度组团：在区域分布上相对独立，与置地公馆最具可比性。富力公馆区、滨河花园、丽都水岸86套平层别墅；·纯大户型公寓项目：如NAGA、星河湾二期、万城华府；·别墅类项目：总价接近的别墅项目，比如观堂、丽嘉花园。·综合类公寓项目中的大户型：户型面积比较全，大户型独占一个单元或楼座（世茂奥