天津大悦城经营定位报告组合版.ppt

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1、天津大悦城经营定位报告目录天津市场分析1经营定位2天津既有商业表现天津市场以既有百货为主，缺少定位鲜明的购物中心。天津市场分析11.1现有百货、购物中心经营状况8亿元7亿元6亿元3亿元友谊海信4亿元5亿元10亿元伊势丹百盛津乐汇新世界百货远东米莱欧乐宾高端大众时尚传统海信友谊新天地新世界百货乐宾津乐汇米莱欧百盛远东国际商场伊势丹友谊大众型消费市场争夺异常激烈，中高端消费相对较为稳定。结论：1、整体市场消费水平、消费意识较低，有一定提升，但缺乏新形式、新商业的刺激与带动；2、大型百货商场逐步向一站式购物升级，传统百货谋求升级，综合业态、购物氛围、服务意识不断提

2、升。3、大众型商业竞争激烈，市场表现平平；中高端市场消费尚未形成规模，但相对稳定并有小幅提升；天津市场分析11.1现有百货、购物中心经营状况共计11家天津在建项目天津市场迈入“综合体时代”，新项目的供应，“加速商圈形成”。天津市场分析11.2未来、再建项目市场分析位置优于或邻近我项目城市综合体具备规模，业态关联度高恒隆广场仁恒海河广场嘉里中心和记黄埔商业理念先进，业态规划综合、合理津门津塔来福士天津中心陆家嘴广场银河购物中心万达广场SOGO百货铜锣湾广场金盛国际商业津湾广场中信南站项目红星国际购物中心金地国际广场水游城关注：位置、规模、商业规划均具备较强优势

3、，未来会对城市商圈产生较大影响，是我项目直接或潜在的竞争对手。项目名称占地面积（㎡）物业类型总建筑面积（㎡）商业建筑面积（㎡）商业面积比例档次定位预计开业时间仁恒海河广场95277商业、写字楼、住宅/公寓5000007430015%中高端2010恒隆地产44000商业133000133000100%高端待定嘉里中心86164商业、写字楼、酒店、住宅/公寓4990005000010%中高端2013和记黄埔19600商业、写字楼、住宅2700007700028.5%中高端2011天津市场分析11.2未来、再建项目市场分析天津滨江道商圈老城厢商圈北京王府井商圈西单

4、商圈上海南京路商圈徐家汇商圈老城厢商圈天津市场分析11.3老城厢商圈分析ABCD新兴的市级综合商圈（商务、商业、旅游、居住）集中现有的百盛、远东，即将面世的仁恒海河广场，新中心呼之欲出有别于滨江道的老商圈，规划更完善、业态更综合、物业更新颖对比一线城市商业中心发展趋势，老城厢厚积薄发，未来光明。26-35岁是消费的主流，集时尚、品味一体的社会新锐人群。青年单身家庭、都市2-3口之家。2000-5000元/月为主5000-8000元/月次之单次花费集中于200-500元，与消费者收入成正比例增长关系。消费频次多为2-3次/月，多集中在周末及节日长假。对时尚类服

5、饰、餐饮、娱乐等业态接受程度较高，对项目发展前景较为乐观。天津消费主体为女性，年龄集中体现在18——35岁之间。年轻时尚的都市青年和城市中产阶级是商业消费的主力军。“有市场潜力，没有消费场所”。天津市场分析11.4消费市场分析品牌商对大悦城的认识近似等于西单大悦城大悦城是年轻时尚潮流前卫的代名词天津市场急需集零售餐饮娱乐于一体的shoppingmall品牌商—大悦城，年轻、时尚、潮流的代名词天津市场分析11.5客户分析天津市场分析总结商业环境发展趋势消费客群天津即将迈入“综合体时代”，体量大、功能全、品牌丰富的综合一站式购物中心将成为市场的主流趋势！传统百货

6、为主导，缺乏领军型商业体。26-35岁的城市新贵/中产家庭，18-25岁的时尚达人成为主要消费力，并呈现出消费年轻化时尚化倾向小结天津大悦城经营定位报告天津市场分析1综上，天津大悦城要做定位鲜明、精准的购物中心！主题及定位描述主力客群主力业态及品类规划策略项目亮点租金收益品牌落位新引进品牌达到目标经营定位2天津大悦城经营定位报告经营定位2C地块活力青春馆B地块时尚潮流馆2.1主题及定位描述国际时尚青年城首先是一个都市级购物中心，引导生活理念及全新的生活方式，提供全服务链的新生活方式。以18-35岁为主力消费人群，“年轻、时尚、潮流、品味”为各业态组合灵魂，集

7、合最新颖、时尚、前卫首屈一指的时尚中心，天津的新地标！项目主题定位提炼：年轻、时尚、潮流、品味的集合载体：天津大悦城多业态组合方式时尚聚集地和发布地全新的生活方式国际时尚城青年倡导全新的生活理念经营定位22.1主题及定位描述14时尚家庭Voguefamily都市2-3口之家，具有一定品味及消费能力，消费频率稳定国际游人Tourist流动性旅游客群商务和旅游消费外籍人士潮流青年Fashionyouth流行时尚新鲜体验娱乐休闲城市中坚MiddleClass追求生活品质体现身份地位放松身心压力和睦家庭关系集团消费卡务心里年龄18-35岁经营定位22.2主力客群餐饮

8、集合店服装服饰国际品牌缤纷活力之城国际时尚青年城集成