天津大悦城公寓策划报告

《天津大悦城公寓策划报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、2009.8.5天津大悦城—公寓阶段性工作汇报天津大悦城JoyCity,Tianjin一天津市场近期发展动态二客户与产品的对位关系三我们为客户打造什么样的产品四开盘时间调整的说明五公寓营销定位思考六开盘前策划工作排期七我们下一步的重点工作目录

2、天津大悦城JoyCity,Tianjin目录

3、01天津近期市场发展动态1、宏观大势2、竞品分析天津2009年上半年天津共成交土地370宗，其总占地面积2417万平米，总建筑面积2421万平米，同比下降23%。天津2009年土地成交开局比较平稳，1-4月份稳定增长。3月以来，天津市土地供应及成交量也出现同比上涨

4、态势。成交区域主要集中在远郊区县、环城四区和滨海新区，市内六区的土地稀缺价值更加突显。一级市场：土地市场相对较为平稳，主要的成交区域集中在市区外，项目的城市稀缺性更加突出天津近期市场发展动态

5、宏观大势天津房地产市场从08年12月份的低迷中，逐渐走出，3月份维持2月份的良好趋势，较大幅度回暖，在09年第二季度，整体交易量处于一个新高点，楼市进一步复苏。年初支撑成交面积的基本为刚性需求，进入3月份后，改善性需求在市场回暖的带动之下也进入房地产市场；而5月前后，在通胀预期的推动下，部分投资性需求开始进入市场，整体呈现量价齐升的状态。二级市场：整体市场在调

6、整中逐渐拉升，投资需求有所回升，对公寓类项目大势利好天津近期市场发展动态

7、宏观大势注：表中数据均为全市成交量、成交价格统计汇总而成从量价趋势上看，全市在2009年上半年，1月量跌价升，2月量升价跌，从3月开始，实现了全面的量价齐升的态势。至09年6月，销售面积和销售金额均达到了历史最高水平，分别为788005平米，均价5703.5元/平米。三级市场均伴随着二级市场的频率波动，09年6月，销售面积和销售金额均达到了历史最高水平，回暖现象明显天津近期市场发展动态

8、宏观大势注：表中数据均为全市成交量、成交价格统计汇总而成天津近期市场发展动态

9、宏观大势【土

10、地政策】——上半年主要政策导向在于调整土地市场结构，合理控制土地市场供应，从源头上对于房地产市场进行调控【金融政策】——新型贷款制度和一系列信贷制度的出台，目的在于推动低谷中的房地产市场的回暖发展，金融政策上持放松态势，助推上半年房地产市场的回暖【住房政策】——一系列住房政策惠及各个经济层次的购买者，从各个角度拉动市场的购房需求，促进房市的发展【行政法规】——国内和本市的相关利好政策出台，逐步放松各项购房门槛、缓解地产企业资金压力，规范市场监管，从行政角度完善金融、土地层面的救市政策【城市热点】——政府加大交通轨道建设和城市规划力度，通过对于基础设

11、施建设的投入，进一步拉动内需，提升投资热度政策利好：政府积极快速有效的反映，出台了大量的政策法规，推动了房地产市场的回暖发展天津大悦城JoyCity,Tianjin目录

12、01天津近期市场发展动态1、宏观大势2、竞品分析海河南京路老城厢板块科贸街商圈奥体板块一级项目二级项目三级项目项目：津塔公寓、天津中心、君隆广场项目特征：占据强势地段资源、品牌开发商、4000元/平米以上精装标准、品牌物业管理单价：18500-23000元/平米│总价：80万~270万单价：9000-13000元/平米总价：40万~90万项目：上城豪苑、金盛国际、君临天下、上品、科

13、贸时代公寓、时代奥城项目特征：位于城市核心，多以产品品质和附加值为销售卖点，总价对销售情况影响作用明显。项目：海河大道、自在中环、东家项目特征：位于非热点商务片区、品质低端，毛坯，多以低单价低总价吸引过渡性居住客户和低端投资人群。单价：7000-9000元/平总价：30万~70万小白楼板块天津市在售公寓分布天津近期市场发展动态

14、竞品分析津门津塔：津门津塔6月46707月4464总成交金额4.4亿1.8亿剩余套数——60套销售的主力户型——60平米左右津门津塔以惊人的消化速度和成交价格，已经刷新天津高端住宅市场的最高记录。从津塔公寓的销售情况看，60

15、平米是全盘的主力畅销产品。从津塔的客户看，80%-90%为投资客，10%-20%为办公客户；投资客中分为三类，一类为底层投资客，这类客户看重项目的整体环境，有一定的固定资产投资知识，以证券、投资、银行等金融业从业人员为主；第二类为具有城际视野的投资客，主要来自北京、山西等地，他们有颇丰的投资经验，捕捉到津塔的价值，进行投资；最后一类为顶级投资客，他们通常是津门的客户，在购买的时候顺便购买津塔进行投资，这类客户以实业家、私企业主为主；办公客户：国外500强实力雄厚的公司为员工福利进行购买，或是看重可注册公司，在此购买进行办公天津近期市场发展动态

16、竞品

17、分析一期已经完成交房，共200套，现世邦正在对外招租，原来的三个样板间现在改成供租赁客户参观的样板间，二期供销售的样板间正