【5A版】大悦城写字楼定位报告.ppt

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2、国战家略开转发移第一部分：天津市宏观经济与政策分析深圳上海天津北方经济中心的历史根基开发基础开发基础雄厚的经济实力坚实的产业基础优越的资源禀赋过硬的基础建设综合配套改革试验区金融创新政策港口开放政策未来新政策陆续出台北方经济中心总规模200亿元的船舶产业投资基金获准筹建，创业风险投资引导基金设立，股权投资基金和风险基金达到218家。天津排放权交易所设立。天津国际经济金融仲裁中心、天津股权交易所、滨海国际股权交易所运营。开发区西区、空港物流加工区、临港产业区、滨海旅游区加快开发。滨海高新区全面启动，响螺湾商务区30栋商务楼宇开

3、工建设，中新生态城奠基开工。空客A320项目正式投产，新一代运载火箭、无人驾驶飞机等项目相继开工建设，航空航天产业从无到有。百万吨乙烯、千万吨炼油、化工新材料机电等项目加紧建设。城市定位—北方经济中心→促进经济快速增长天津市宏观经济与政策分析写字楼的宏观发展跟整体经济发展和第三产业的发展有很大的关联性天津经济总量近年基本上保持了高速平稳的增长。在三种产业比重方面，第一产业呈持续降低趋势，第二产业份额逐年扩大，投资的增长成为最主要的驱动力。第三产业比重自02年后呈现缓步下降的趋势，这与天津市北方经济中心的定位是不相称的。但是可

4、以预计，在未來的几年中，随着第二产业的拉动效应，第三产业必將获得较大的上升空间，在三次产业中的份额也会逐渐加大，使得各种商用及商业项目得到长足的发展。天津市宏观经济与政策分析消费结构变化必将推动城市基础设施的发展和升级换代，企业对办公品质的要求也日益增加。2008年天津市人均GDP受j经济与CPI高速增长以及美元持续下跌的影响，人均GDP已突破8700美元,在上海和北京之后全国排名第三。按照世界银行的标准，天津市经济发展已达到中上等收入国家平均水平。人均可支配收入与支出的同步增长是天津迈向国际化大都市的基础特征。天津市宏观经

5、济与政策分析积极扩大投资，进一步扩大对内对外招商引资，是2009年经济工作的首要任务。天津固定资产投资增长迅速，2008年固定资产投资占GDP的54%，其中房地产投资的支柱作用仍是天津经济发展的主要动力。天津2008年实际利用外资74.2亿美元，比上年增长40.6%。天津在商务环境上对外商具有相当吸引力，外商投资也保持增长态势。外商投资者对天津市场投资信心逐渐增强，对高品质写字楼和服务式公寓的需求也逐渐增大。天津市宏观经济与政策分析2001200220032004200520062007常驻人口增量2.92万3.12万4.1

6、2万12.37万19.33万32万40万外来人口增量1.28万1.66万3.01万11.01万17.85万24.65万32万外来人口占常住人口增长比例43.69%53.26%73.05%88.98%92.36%77%80%天津随着经济快速增长，引发外来高素质人群的快速增长天津中心城区尤其是老城厢板块的大规模拆迁及重新定位、规划，引发居住人群的置换，形成中高层人士聚集区2007年的人口抽样调查数据显示，天津市外来常驻人口达171万人，占全市常住人口的15.34%预计到2010年天津外来常驻人口还要增加约100万人外来人口大量涌

7、入，扩大总体的消费规模，同时提高了消费力档次，也注入了新的消费理念与经营理念，目前天津市高档甲级写字楼租用企业大部分为外来企业。天津市宏观经济与政策分析政治环境：天津城市定位为北方经济中心对城市经济以及外来人口的质素与数量的提升促进作用是显著的，对房地产的发展也起到促进性作用。CPI（物价指数）的回落态势将为宏观政策调整提供较大空间和时间，为国家经济发展提供良好环境.经济环境：2008年，天津市积极应对国际金融危机的严重冲击，国民经济保持了快速发展势头，增长速度创1992年以来最好水平，GDP持续高速增长及产业结构持续调整是

8、天津经济保持高速发展的强力引擎。天津的经济发展形势支持了天津写字楼市场的持续发展！天津市宏观经济与政策分析对写字楼需求的影响对写字楼供给的影响对写字楼竞争格局的影响目前金融危机对写字楼市场的影响：2008年主要经济指标与2009年预期对比对比项目2008年2009年预期生产总值增长16%以