天津大悦城项目定位规划报告课件.ppt

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1、市场研究及定位报告天津·大悦城（住宅物业）8/4/2021住宅部分经济指标占地面积15000平米建筑面积78600平米容积率5.24“天津·大悦城”项目定位的思路准确并清楚的理解项目的开发目标从大盘整体开发高度思考住宅的定位从项目区域住宅市场需求和竞争角度思考住宅定位大悦城项目住宅物业市场定位准确并清楚的理解项目的开发目标“天津·大悦城”全盘开发的目标作为中粮集团在天津开发的首个项目、特别是作为在天津极具影响力的城市地标级大型综合项目，应将之塑造为天房+中粮在天津市乃至北中国环渤海经济圈发展战略中的绝对亮点继承“大悦城”

2、品牌延续“大悦城”品牌发扬“大悦城”品牌“天津·大悦城”项目住宅物业的开发目标生命线高端线品牌线能够实现相对的快速回款，支持大盘的后续开发在相对快速回款的同时尽可能实现高利润（高单价）作为大盘的首发地块，为大盘开发建立良好的价值提升起点与品牌塑造基础形成产品美誉度、品牌知名度与客户资源积累，支持“大悦城”在天津的发展从大盘整体开发高度思考住宅的定位六个纬度思考大盘定位时序开发策略与节奏工程进度与成本投入定位总体定位与分物业定位销售销售目标、销售收入资金资金计划与现金流客户整合客户资源实现互动与整合营销总体品牌形象与分主题

3、形象主纬度辅助纬度主纬度间的主导作用辅助纬度对主纬度的调节作用辅助纬度间的影响作用定位纬度---总体定位与分物业定位酒店：项目档次象征与品牌提升住宅：项目品位活力与资金支持公寓：项目品质代表与功能补充商业：项目价值灵魂与功能主体办公：项目高度标杆与形象地标近者悦，远者来……天津大悦城----城市中心、商业主调的综合功能体时序纬度住宅开工4月20102009200820112012写字楼入住8月商业营业9月竣工1月竣工10月酒店及公寓竣工10月封顶11月开工4月开工4月开工4月正负零11月封顶5月封顶3月封顶12月销售纬度

4、大悦城住宅公寓商业写字楼酒店持有招商，长期稳定收益快速销售，现金流支持高价销售，实现高利润委托经营，获取稳定回报稳健租售，稳定投资回报财务纬度住宅经济测算技术经济指标占地面积（万㎡)建筑面积(万㎡)1.507.86序号项目单价（元/平米）总投资（万元）备注一土地补偿费2290.0018000.001土地补偿费2290.0018000.00二前期费用100.27641.641临时水电8.0062.882方案设计费19.08150.003施工图设计费22.26175.004景观设计费8.0050.005施工图审查费1.531

5、2.006招标代理费1.5312.007地质勘查费2.2918.008竣工测量费8.0062.889销售许可证及面积测量8.0062.8810工程量清单编制费1.5312.00建安费千分之一11质量监督费1.5312.00建安费千分之一13其他费用17.00133.62三建安工程费3918.0730796.001桩基础工程318.072500.002主体土建工程（含地下）1800.0014148.003电气工程100.00786.004消防工程100.00786.005装饰工程（含精装）1100.008646.006采暖

6、工程100.00786.007给排水工程100.00786.008电梯安装工程150.001179.009燃气工程100.00786.0010工程监理费50.00393.00四市政基础设施费458.003599.881供电电力配套费140.001100.402供水自来水工程费25.00196.50水表费50.00393.003燃气表灶费50.00393.00气源发展基金20.00157.204电视电视线路安装费5.0039.305环境工程40.00314.406市政排水18.00141.487供热热源费100.00786

7、.008标线标识10.0078.60直接成本小计6766.3453037.52单价按总建筑面积折算五不可预见费67.48530.38直接成本1%十销售收入18000.00141480.00六销售费用及维修基金900.007074.00销售费用3.5%，维修基金1.5%七管理费用101.22795.56直接成本1.5%八财务费用200.001572.00十一综合税2160.0016977.60综合税12%总成本合计10176.4779987.06利润61492.94净利润52269.00利润率43.46%净利润率36.94

8、%客户纬度吸引基础客户进入，聚拢项目人气，形成社区活力高品质形象物业奠定高端客户品位带动区域商业人气聚集，定位人群档次发挥品牌优势，形成高端商务的区域聚集，并为酒店提供人群支持形象的建立，持续不断的高档客源，为商业、写字楼提供交叉客群的支持住宅商业写字楼酒店公寓客户互动整盘营销纬度大悦城——国际新商界，中央第一城住宅