某市场调研报告.ppt

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1、一、潼南经济发展水平和城市规划研究潼南县，位于重庆市主城区西北部，地处渝蓉直线走廊、渝西川中经济结合部；潼南县是重庆市城市发展新区和新型工业基地，是国家成渝经济区规划的川渝合作示范区；潼南县是重庆对外开放的渝西北窗口，成渝快速通道上的桥头堡。潼南是重庆对外开放的渝西北窗口，成渝快速通道上的桥头堡，发展前景好。潼南重庆市主城区成都遂宁公路方面——遂渝高速公路穿境而过，距重庆93公里，距成都190公里。铁路方面——遂渝快速铁路横贯县境。潼南县目前的对外交通联系仅1条高速、1条铁路及2条普通干道，对外交通辐射能力有待提高。潼南重

2、庆市成都遂宁渝遂高速成渝高铁成渝高铁潼南宏观经济的发展增速从2012年开始，逐渐放缓。潼南的人均GDP与周边相比，排名靠后，经济实力有限。潼南近六年房地产投资仅在2010年处于正常状态，其余5年均处于异常状态，有投资过大的风险。2013潼南房地产各类指标正常值状态房地产开发投资额增幅32%5%~15%异常房地产开发投资/GDP0.120.1-0.14正常房地产开发投资/固定资产投资12%22%~30%商品房销售额/房地产投资额10.9-1.0正常近六年潼南销售面积变化幅度较大，近两年出现较大回落。近六年潼南城镇化率相对缓慢

3、，2013年有1.1万人进城，预计在2020年前达到55%的城镇化率，人口将达到37万人，任重道远。数据来源：重庆市统计局旭日地产研究中心老城区是潼南县先期的金融、政治中心，由于行政中心向江北新城的搬迁，老城区的功能将转变为潼南县的人口密集居住区。早期的凉风垭片区是由梓潼镇镇政府和潼南一中衍生出的行政、教育配套区域，2003年潼南工业园区南区落户于该区域，该区域将作为建成后的工业园区南区的生活配套区域。江北新城规划为潼南县未来的政治、文化、经济及商务中心，但由于工业园北区化工产业对该区域污染较为严重，该区域的居住价值受到影

4、响。大佛坝片区的发展以旅游业为龙头，带动周边住宅、商业的发展。潼南城市空间布局“一江两岸三大片”一江为涪江，两岸指江南老城和江北新城，三大片指凉风垭片区、江北新城片区和大佛坝片区。本案本案火车站长途汽车站依云.九街区位于潼南县江北新区奋进大道东侧；拥有得天独厚的地理环境。北临火车站枢纽中心，南靠江北区行政中心，是规划中江北新城的中心地段，更是潼南政府着力重点打造的商贸住宅区域，拥有巨大的发展潜力。本案处于江北新城，距离潼南火车站约3公里路程二、潼南房地产整体市场供需特征研究本案老城片区主要在售待售项目个数3项目规划总体量（

5、万㎡）113.8已推体量（万㎡）17.44已亮相项目未推出体量（万㎡）96.36备注：2014年预计推量是从目前到2014年底凉风垭片区主要在售待售项目个数13项目规划总体量（万㎡）394.43已推体量（万㎡）82.04已亮相项目未推出体量（万㎡）312.39江北新城主要在售待售项目个数18项目规划总体量（万㎡）311.2已推体量（万㎡）110.38已亮相项目未推出体量（万㎡）200.82潼南房地产市场整体供应主要在售待售项目个数项目规划总体量（万㎡）已供应体量（万㎡）已亮相项目未推出体量（万㎡）34819.43209.8

6、6609.57特征一：市场整体供应量大，已亮相项目未推出体量达到530万㎡，未来竞争激烈。数据来源：旭日地产研究中心本案备注：老城2013年在售项目仅1个，进入一期尾盘，因此去化量较少，去化周期不具备参考性潼南房地产市场整体供应区域主要在售待售项目个数项目规划总体量（万㎡）已供应体量（万㎡）已亮相项目未推出体量（万㎡）2013年认购体量（万㎡）预计已亮相项目未推出体量去化周期（年）老城3113.817.4496.361.1—凉风垭13394.4382.04312.3940.848江北新城16231.2110.38200.8

7、232.176.5合计32739.43209.86609.5774.118.5特征二：市场存量大，以2013年商品房销售的速度，市场存量要8.5年才能售完。数据来源：旭日地产研究中心特征三：营销节点主要集中在春节前后，其它时间销售压力大。解读：目前潼南在售项目大部分项目开盘时间集中在春节期间，仅少量项目目前在售产品是在3-11月期间开盘，主要原因是潼南是劳务输出大县，大量返乡置业集中在春节期间，另外，目前潼南在售待售项目大部分在5-8月无推盘计划，由此可见，潼南项目集中在春节期间推盘，营销节点过于集中，造成内部竞争激烈，其

8、它时间销售压力巨大。数据来源：旭日地产研究中心特征四：大规模、高配套、品牌房企型项目面市将会使产品竞争力更加凸显。本案欧鹏·中央公园隆鑫·中央大街项目名称建筑规模（万㎡）开发商配套欧鹏·中央公园200重庆新鸥鹏地产（集团）有限公司巴川幼儿园、巴川中学、近20万㎡城市商业综合体隆鑫·中央大街80隆鑫地产2