杭州某办公类物业市场调研报告.ppt

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1、杭州滨江办公类物业调研报告.（.....）专业提供企管培训资料目录1.技术研发办公类物业需求分析2.技术研发办公类物业供应分析3.滨江慧港项目分析4.附录.（.....）专业提供企管培训资料1.技术研发办公类物业需求分析1.1区域内技术研发办公类需求总量分析1.2区域内技术企业办公类需求特征分析滨江区GDP和高新技术产业技工贸收入增长迅速从1996年，确立了产业立区的发展思路后，滨江区的经济得到了快速发展，2005年的GDP总量达到150.6亿元，每年的增长速度保持在10％以上。高新技术产业是滨江

2、区的支柱产业，随着世界500强及各类高新技术企业的入驻，区内高新技术产业的技工贸收入也逐年增加。目前，年总收入达到827.31亿元，成为省内规模最大的高新技术产业园区。每年增加超百亿收入经济快速发展高新技术企业数和从业人口增长迅速，带来办公面积的需求增加从1996年以来，入驻滨江区的高新技术企业数量不断增长，特别是2000年以后，每年近100家新企业入驻，高新技术产业成为区内支柱产业。随着高新技术企业的入驻，产业的从业人数也由1996年的1.25万人增长到2005年的7.51万人。特别2001年以

3、来，平均每年增长速度在1.2万人左右，而且呈现每年递增的趋势。按照高新技术企业人均办公面积10-15平方米进行估计，滨江区每新增的办公需求面积在12-18万方，而且呈现逐年递增的趋势。每年增加100家每年增加1.2万人.（.....）专业提供企管培训资料技术研发类企业高速成长性带来研发办公需求的增大技术研发类企业的一大特点就是高速成长性，由此带来的就是研发办公需求的急剧扩大；如虹软科技原本在天目山路只租用1/4层面积，经过一年时间扩大到1整层，现在又在滨江慧港项目租用了整栋6层的办公楼，可以看出随

4、着企业业务量的增加和规模的扩大，其办公需求也是随之急剧增大；另外，位于滨江高新软件园内的印度塔塔科技，其租用的面积已经由最初的1层扩大到现在的3层，但无法满足其快速增长的研发办公需求，目前又在滨江区域内寻找新的理想研发办公场所。从以上几个例子可以推测，随着滨江高新技术产业的迅速发展和高新类企业的入住，区域内的办公面积需求将由于此类企业的高速成长而呈现逐年递增的趋势。滨江区高新技术企业来源3.浙江省内的民营企业2.国内的大型高新科技技术企业4.杭州本地的高新技术企业1.招商而来的外资企业谁是我们的客

5、户？（who）我们的客户需要什么？(what)我们的客户在哪儿？(where)各类企业入驻滨江的原因分析外资企业入驻原因：政策支持：作为高新技术园区，外资企业将享受到滨江区提供的各项土地、税收、人才等方面的优惠政策；人才支持：杭州作为浙江省的文化教育中心，拥有各类高级人才，吸引外资企业入驻杭州滨江。典型代表：摩托罗拉、印度塔塔、UT斯达康国内大型高新技术企业入驻原因全部产业战略布局的要求园区的优惠条件杭州本地的优秀人才支持与上海等地相比，土地成本较低典型代表：华为、中兴.（.....）专业提供企管

6、培训资料各类企业入驻滨江的原因分析省内民营企业资本向杭州转移；长三角中心城市转移；或向国内其他地方转移；资本转移：资本向杭州转移；长三角中心城市转移；或向国内其他地方转移；技术升级：由手工向机械化升级；由低技术向高技术升级；由加工贸易向高附加价值升级；形象升级：由小、低技术、地方性企业转变为有实力、有技术的全国性、国际性企业。典型代表苏泊尔、康恩贝杭州本地高新技术企业产业聚集优势园区优惠条件办公生产成本相较市区较低典型代表恒生电子、浙大网新、信雅达软件1.技术研发办公类物业需求分析1.1区域内技术

7、研发办公类需求总量分析1.2区域内技术企业办公类需求特征分析高新技术企业的办公现状办公现状：一类为新建生态办公区，二类市区传统办公楼，三类产业园区生态办公区：这类生态办公区有一定景观资源，环境设计、物业设计更具有品质。企业入驻该区的时间在半年到一年的范围，对生态办公区里的办公环境、生活配套等比较满意，前景看好，目前，主要分布在三墩和西溪一带。传统办公楼：处于市区文教区块，大多为中低档写字楼，企业自用的办公楼。由于建的较早，硬件配套和软件服务设施较差（餐饮和休闲），随着企业的发展，对办公场所的空间和

8、档次需要提升。产业园区：办公硬件环境比较好，生活配套较差，交通不够好。不过由于招商政策的优惠措施，园区里企业对办公现状比较满意。目前，主要分布在滨江一带。高新技术企业选址考虑要素外地企业入住杭州的理由长三角区域的战略布局（经济资源、信息等）杭州打造“天堂硅谷”的各项招商引资政策（土地、资金等）杭州优越的自然环境（西湖、山水）丰富的人力资源（科研院校比较集中，人才有优势）外地和本地企业入住滨江的理由区域发展前景看好，适合打造“临港经济”完善的道路交通系统：滨江拥有发达的水陆空交通网相