某国际汽车城项目策划要点.ppt

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1、——TOD导向的新城开发刍议人民（武汉）国际汽车城项目策划要点2015.03.31廖杨1SOHO公寓基本概念SOHO公寓销售方式2营销策划建议项目目前销售现状第一部分项目销售现状3现状总结现状分析发展趋势预判：此两种物业形态优势互补，可相辅相成的推进项目发展，但随着前期的工作进展，剩余的两种物业形态在后期推售过程中均存在挑战，市场接受度面临考验。汽配专业市场（商铺）SOHO创意空间（公寓）项目存货量分析1楼大部分已售，楼上部分已售少量售出项目销售现状—现状分析根据物业占比和市场容量研判，SOHO公寓与商铺形成联动，符合直线推售的规

2、律，与项目后期推售形成连贯性。但随着商铺1楼大面积的售出，客户选择有限，根据汤姆斯定律，后期产品将失去打组合营销拳机会。区位人口规模交通先天条件后天因素项目销售现状—现状分析总结SOHO公寓——抛开原有销售模式，重新找出市场引爆点专业市场商铺——招商先行，找准客户落位，以租带售项目销售现状—现状小结第二部分SOHO公寓基本概念分类7发展动因特点8特点SOHO创意空间强调的仍然是投资功能，而非自住功能；SOHO创意空间是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；SOHO创意空间须依托汽配城强大运营的支撑；SOHO创意空间可自由搭配作为家

3、居办公，创意组合；相对于其他公寓而言，SOHO空间具有一定的价格优势；SOHO公寓基本概念—特点9分类-按“产权性质”划分商住产权的“SOHO公寓”只租不售的“SOHO公寓住宅产权的“SOHO公寓”顾名思义，其特征是“商住”性质的产权。该类物业日常用电用水均为商用，可对小业主出售，其首付比例、贷款、利润税率等方面均较一般住宅受更大的限制。其特征是并不对外出售产权。一般由水准较高的跨国物业管理集团统一经营。是各类产品中综合品质及管理水准最高的。这是沿海一带城市最为常见的“居住式公寓其付款方式、贷款形式、交易手续与普通住宅相同。SOH

4、O公寓基本概念—分类只租不售需开发商持有经营，须承诺相应回报率，且对开发商和相关运营单位操作能力要求较高。产品类比分析SOHO公寓基本概念—分类起源SOHO公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业，由专门管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又有相当于个人“临时办公”的特色。SOHO公寓真正发扬光大则是在纽约，在一些国际大都市，人流量很大，也有很多商机。SOHO公寓随着很多自由职业者应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。上世纪九十年代初流入深圳、广州、北京、上海等城市。发展产品市场沿革只租不

5、售公寓产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要服务对象。小户型公寓小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。住宅SOHO公寓介于酒店与住宅之间的产品，公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务的要求较高，单价较高。商住SOHO公寓市场受众面窄，较注重市场回报率。2006年起2005年起2003年起上世纪九十年代初SOHO公寓基本概念—发展动因第三部分SOHO公寓营销模式12认筹引爆直开策略SOHO公寓营销模式—认筹引爆认筹时间1、认筹期：2016年4月15日~至开盘前3天。2

6、、认筹前5天内通知所有来电来访客户。认筹内容本次认筹只告知认筹优惠措施，开盘解筹大致时间段，不告知有关价格具体信息。所有认筹客户须凭房号匹配单优先参加认筹活动认筹主题人民（武汉）国际汽车城SOHO公寓认筹全面启动……13目的：1、通过认筹给积累客户起到重要作用。2、以优惠措施及相当的权益，保证认筹的数量。3、及早的吸引竞争对手的客户，达到截流目的。4、可调动大量准客户到达现场起到羊群效应，借势、营造现场销售气氛，可促进客户尽早决定，尽早认筹。5、增加与客户的深入交流，进一步接受客户反馈信息。6、使项目提前进入销售期，减少后期销售压

7、力。前提：1、硬性条件：销售物料齐备（案场销控版）认筹计划书财务设备2、软性条件：项目基本指导价格与指导政策媒体配合提前宣传认筹信息。开发商的五证尽量齐全。SOHO公寓营销模式—认筹引爆142016元抢筹抢SOHO公寓认筹方式AA集满500个粉丝，中止认筹将认筹得到的1008000，全部设置不同的奖项,保证中奖率为100%，最小奖为！1000元购物卡，IPAD,IPhone6S,苹果电脑，终极大奖20万SOHO公寓一套！凡参与认筹活动者，除参与抽奖外，还可获得总房款直减10000的资格，此资格可背书转让。终极大奖20万SOHO公寓

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