某地产整合营销推广沟通文本.ppt

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1、金海湾二期整合营销推广沟通文本大连好房子房地产顾问机构限于时间的关系，本项目提案先从三个方面与贵公司做前期沟通：一、普市及海湾新区概况及竞争项目分析二、主要营销推广思路及策略三、销售节点及销售执行策略鉴于普市及海湾新区概况贵司已有了解，本报告不做过多赘述，只从营销角度进行分析，时间有限，本报告难免有不当疏漏之处，敬请指正。01前言说明普市及海湾新区概况及地产宏微观情况主要营销推广思路及策略销售节点及销售执行攻略本次提案文本主要沟通要点02普兰店市位于辽东半岛中南部，大连市区东北部，距大连主城区65公里，全市总面积2896平方公里，总人口82万人，市区人口近20万人。市境东临庄河市，西接瓦房

2、店市，南与大连市金州区毗连，北与盖州市接壤，东南与长海县隔海相望。地势北高南低，西高东低。普兰店是大连城市功能北进的首要承接地，环普兰店湾都市组团的核心功能区，普兰店市域的政治、经济、文化中心，海湾特色鲜明的生态宜居城市。普市及海湾新区概况及地产宏微观情况普市区位概况03疏港高速至大窑湾港长兴岛，车行约40分钟沈大、丹大哈大铁路贯穿普兰店市区至大连主城区50公里车行时间约1小时规划中的大连城市轻轨通至普兰店普兰店市辖区形成了以沈大和丹大高速为两翼，以黑大、鹤大、海皮、盖亮、城八、兴唐、永青7线和皮口港为支撑的干支联网、路港对接、公铁立交、内引外联的交通网络格局，带动了一方经济的发展。普市及

3、海湾新区概况及地产宏微观情况普市交通概况04普市及海湾新区概况及地产宏微观情况2009年8月17日，大连市市委十届七次全会召开，对于新时期落实辽宁沿海经济带发展规划做出了战略部署，明确提出了建设大连新市区组团，加快全域城市化进程的战略。会议明确提出将普兰店湾纳入到大连新市区组团整体建设中。正在修编的大连城市总体规划，对于普兰店湾的定位发展做了进一步明确。普兰店湾地处大连市域中部，包括普兰店城区、石河镇、三十里堡镇、七顶山乡、炮台镇、复州湾镇等乡镇和三十里堡临港工业区、松木岛化工区两个临港工业区。规划城区范围370平方公里；是大连市落实“辽宁沿海经济带”战略以及未来带动北三市发展、促进大连市

4、生产服务职能转移的重点地区；也是今后大连市域城镇和产业发展重要的战略支点。普兰店湾概况05普市及海湾新区概况及地产宏微观情况普兰店湾功能定位普兰店湾功能定位为辽宁沿海经济带上集聚发展的先导区，城乡与生态文明建设协调发展的示范区；大连市市域生产服务业基地，现代物流业和高端制造业重要的承载区之一，是大连市未来重要的经济增长极之一，人口规模将达到100万。新时期大连市对于以普兰店城区为核心的普兰店湾的发展给予了厚望。061、市场在售房源少，可售房源集中在铁西区，大都只剩顶层，中心区域出现好房一房难求的局面。2、房地产开发水平较低。基本上都是开放式小区，无物业管理意识，已建成的小区只有2个是封闭式

5、小区；对车位配比要求不高；对小区景观不重视；小区规模普遍较小。3、房地产开发主力户型建筑面积较小，普遍在60平方米—90平方米之间，建筑面积在100平方米以上的户型很少。4、销售情况相对平稳，呈现二三级城市较为典型的封闭式市场特征，宏观经济形势对其影响相对较弱。自2007年以来，年平均销售额都保持在30万方左右，2008年全国房地产市场一片低迷的情况下，普兰店市的销售却有所增加。5、客户来源逐渐呈现多元化，投资客占一定比例。来自北方如内蒙古、黑龙江、吉林等省的客户，考虑到气候、环境的差异，选择在普兰店市购房；本地如安波镇、皮口镇等经济较发达乡镇，为子女上学、改善居住环境等也较多选择到城区购

6、房；受大连新市区规划的影响及哈大高速铁路、大连轻轨建设的影响，也有大连的投资客选择到普兰店城区购房。普市及海湾新区概况及地产宏微观情况普兰店房地产市场特征07普市及海湾新区概况及地产宏微观情况普兰店湾功能定位普兰店市房地产项目以50-70平小面积户型为主，房型面积较单一，仅有少数定位高档项目户型在110平以上，户型设计不合理，但销售很顺利。从户型面积的现状看出，普兰店市无大面积、舒适性户型，以至普兰店市人民即使有改善现有居住环境的想法，也没有合适的产品为其提供，而目前的项目户型无论是面积还是功能格局仅为满足未购房者的刚性需求，即这部分为普兰店市房地产户型产品的市场空间点。50-70㎡占到了

7、整体的63%，鉴于单套总价的优势，小面积户型受到了落户和投资两大置业客群的青睐08普市已售在售项目分析总建筑面积：约7.4万平方米，7栋多层住宅、8栋小高层住宅开盘时间：2008年9月，目前剩余房源为顶楼，面积在72-78平方米之间，价格在3700元/平方米开盘价格：起价3670元/平方米、均价3800元/平方米、最高价格4060元/平方米物业管理费：多层0.95元/月/平方米，小高层1.25元/月/平方米配套设施：墙体