某楼盘整合营销推广执行案.ppt

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1、海风和苑整合推广执行案U-CLASS耕天下机构

2、2009/11导引市场大势判研项目价值分析目标客群分析产品形象定位导入期营销计划市场大势判研（详见《北海项目市场调研报告091120》）09市场大势【客户】70%以上为境外客户所消化，投资、度假、养生等成为主要置业需求09市场大势【竞争】竞争升级，未来供量还继续增大，大品牌开发商进入北海市场为中小型品牌带来压力【产品】产品线跨度大，从投资公寓到改善性住宅，其中别墅、类别墅产品目前较为稀缺【供求】住宅市场仍处于供小于求状态，整体市场需求强劲，市场上存在巨大的潜在需求【价格】

3、呈上升趋势，由于供求关系，今年第三季度呈逐月增长，9月份住宅产品均价达3675元/㎡【市场】北海是“全球发展最快十大城市”之首，“共和国60年中国最具投资潜力城市”房地产继续呈快速发展态势2010年政策走势09年为政策调控成果年市场走势火爆目前中国经济正处于宏观调控周期内今年楼价的再度暴涨构成不确定因素2010年北海楼市走势取决于政策导向取向一取向二延续执行现有政策，采取温和调控，确保市场稳定取消08年各项购房优惠政策，促使房价“硬着陆”银监会表示目前优惠政策仍未改变，但不排除调整的可能；各地对08年实施的购房优惠政策

4、开始进行调整，多家银行收紧首套房贷；北海楼市多为改善型和投资性购买，未来受到政策层面影响的可能性较大，本项目应密切关注政策变化，及时在营销上作出调整。小结：2.项目价值分析价值分析基本指标卖点深度包装■项目基础指标规模:占地16万余平方,总建面21万余平方,容积率1.35户型:18层高层住宅;主力户型80-90㎡独栋别墅、双联排、四联排别墅景观:20分钟到海边度假风景区;东南亚风情园林,热带气息景观;配套:高级会所,网球场等康体设施共享，三期幼儿园■卖点深度包装区域地段建筑风格个性户型中国十大宜居城市丰盛风景资源：阳光

5、、海岛、海水、沙滩、森林、温泉等丰富的历史文化古迹资源93公里海岸线的极致风光从心理到生理的健康理疗对自然的尊重，对健康的追求……会所配套滨海生活稀缺滨海环境资源园林风情十里银滩海底世界南珠之光涠洲岛星岛湖红树林■卖点深度包装区域地段建筑风格个性户型会所配套滨海生活园林风情区域性国际化的旅游城市城市东扩桥头堡，重点发展区域东西交通动脉——北海大道，交通便捷政府规划总部后花园CLD紧邻北海汽车总站新址，配套升级机场到市区门户，必经之路北部湾（广西）经济区的中心城市紧邻北海工业园区东西交通大动脉——北海大道北海工业园北海工

6、业园紧邻北海新客运站■卖点深度包装区域地段建筑风格个性户型雅黄色的主色调，与贵族红相得益彰气宇宣扬的穹顶，叠落出尊贵气派大型海蓝落地玻璃，品质之美稳重浑厚的经典建筑品质，不失灿烂表情超宽楼距，视野非凡品质精雕细琢，宛如天工会所配套滨海生活新古典主义建筑风格，尊贵典雅园林风情■卖点深度包装区域地段建筑风格个性户型人景互动，移步换景的景观设计理念60多种珍贵热带亚热带植物博览自然水系景观营造，蜿蜒浪漫高级石材精心打造，品质感十足强调景观的互动性，人性化，泛会所设计亭台楼榭错落，层次丰富的休闲之所会所配套滨海生活移植东南亚风

7、情，热带景观完美呈现园林风情中心庭院抬高2.1米，立体式景观■卖点深度包装区域地段建筑风格个性户型大型网球场、篮球场，运动无限会所配套滨海生活共享1期成熟高级配套园林风情商务会客，运筹帷幄集休闲养生、健康美疗、商务会议为一体国际幼儿园教育配套自身社区商业配套滨海主题时尚会所24小时星级服务礼遇三期升级商业配套■卖点深度包装区域地段建筑风格个性户型空间组合灵活，功能完善会所配套滨海生活理想生态休闲户型设计园林风情大厅大房设计，彰显生活气派有天有地有气度尊贵花园式车库户户入户花园设计，生活第三厅前庭后院设计，活动休闲空间变

8、化丰富别墅产品：高层住宅：南北对流，多面采光，通风日照充足3.目标客户分析一般来自东北、西北、贵州、四川。一般为退休或邻近退休。一般早期购买（2006年7月前），购买大户型两房三房，对海景房有偏爱。一般不买房或只考虑买小户型酒店式公寓。一般在北海逗留一周或半月，来时住宾馆或托朋友找酒店式公寓。投资度假两相宜，追求低总价，低首付。一般为江浙、福建、广东、北京、上海、山西投资客。一般在2006-2007年快速涨价期购买。购买紧凑型两房/一房/酒店式公寓/低价邻海别墅。外地投资客追求低总价、低首付，要求精装修、良好物管、代出

9、租。本地原住民一般不买房，住自建小楼。但富裕原住民（生意人）除自建小楼外，一般购买1-2套房产作投资。一般在2004-2006年复苏期购买。新政后购买较少。外地来北海工作者、下面县市生意人。这批人群因为工作需要普遍有买房安家落户的需求。一般买在市中心繁华区。早期购买者买大三房四房，后期购买者因为总价原因买两房三房。外地养老度假客户