某楼盘营销推广策划案.ppt

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1、古渡新天地营销推广策划案华安君泰房地产开发有限公司“南海项目”东河区南海地块商铺项目我们根据对包头市地产市场的专项调研和梳理，针对“华安君泰房地产开发有限公司”即将上市的商铺地产项目，系统整合后，阐述如下。由于时间匆忙，同时也未与贵方开展必要的细致沟通，观点如有偏颇和不尽详尽之处，再深入探讨修正……战略制定目标解析项目解析论证思维导图市场特征项目VI设计方案营销节奏与阶段工作安排价格策略问题界定策略体系客户定位产品定位形象定位项目规划及业态细分第一部分目标解析包头市房地产市场宏观分析包头市房管局统计数据显示：今年上半年，包头市房地产

2、开发投资总额达到96.28亿元，完成投资41.95亿元；全市房地产开发建设规模达到595.88万平方米，同比增长52%，比去年同期的开发建设总量（391.87万平方米）多出204.01万平方米,其中：续建436.69万平方米,新建159.14万平方米。住宅建设规模约505.91万平方米，同比增长44%，商业营业用房建设规模约为78.98万平方米，同比增长6.5%。施工面积380.5万平方米，其中续建306.54万平方米，新建73.95万平方米。2007年，包头市规划新开发商品房总量中的70％为面积在90平方米左右的中小户型住房，计划建设

3、经济适用住房100万平方米、廉租房2.5万平方米。◎市场总量不断攀升，整体市场较热。◎竞争不断加剧，产品逐渐向多元化发展。◎整体市场的竞争态势是地产的成长期，完全成熟的针对性产品将逐渐成为市场的主导。内蒙古社科院经济研究所的专家认为：“涨是一个趋势。由于土地有限，人的需求无限,所以土地价格上涨的因素也是存在的，因此，如果仅就房价来说，土地政策也许影响还更大一些。”◎政府利导和商业投资等综合因素导致在最近的1—2年内，包头市的地产相对价格还将有所上扬并调整到一个相对稳定的区间，这也是包头市成为地产投资热点的根本所在。本案位于天然湿地旅游区

4、，处于“旅游商业区”的最前沿，南面正对刚刚修建完善的“南海公园”，有利于本案旅游地产的产品定位和客户吸引。项目解析古渡新天地是由华安君泰实业集团投资开发，项目地处南海湿地风景旅游区，南海是我国较大的内湖风景区之一，紧邻黄河，占地面积1585公顷，其中水域面积333公顷，湿生草地面积15000亩，有200多种野生动植物在这里繁衍生息，素有老包头“水码头”之称。古渡新天地商业地产项目以黄河文化为灵魂，以优美的南海湖自然风景为依托，形成其独特的卖点。商业地产项目占地近5400平方米，投资逾1个亿，集餐饮、娱乐、旅游、休闲、度假于一体，经营面积

5、近1万平米，能同时接待数万人休闲、娱乐。是旅游餐饮机构华安君泰公司在包头打造的最大的餐饮娱乐基地。经营项目包括：美食、酒吧、特色店、4D电影、露天茶座、游船等，是一个功能齐备、配套完善的大型休闲娱乐场所。项目解析项目解析南海公园项目的启动将对南海经济区域的推动、包头市产业的优化、城市功能的整合带来巨大的影响和促进。但目前项目周边商业配套比较欠缺，虽紧邻南海公园，但却无法从根本上改善项目的整体环境，商业氛围的不足制约项目价值的提升。项目解析SWOT分析：劣势Weak优势Strength1、项目处于南海公园的核心位置，此区域将是包头市旅游、

6、度假、商贸、住宅和文化娱乐为一体的多功能、综合型新区；2、政府扶持建设项目，独家享受政府提供的各项优惠政策；3、片区商业总供应量较小，消费能力较强；4、旅游季节人口密度较高，这是本项目商业得以生存及体现其价值的重要条件之一。1、项目周边缺乏商业氛围，所在商圈尚未成立,且周边商业配套设施不齐全，项目未来的招商入市将成为一大难题；2、项目所在片区周边的同类商业物业租金水平相对较低，造成了投资回报期长的局面，给销售带来很大的难度；3、项目位置距离市中心较远，对市区客源吸引有限；3、目前包头市场商业项目销售缓慢，对本案有很大影响。1、近两三年内

7、，包头市房地产业发展前景看好，投资项目逐年增加2、区域内同类产品稀缺，本案的建设填补了本区域旅游商业需求的空白3、伴随南海公园旅游景观的进一步完善，项目将是未来包头旅游商业的热点，升值潜力巨大4、项目周边保利地产投资新建的高档休闲度假村，将为本项目吸引大量高端客源1、全国房地产市场处于宏观调控、大力整治阶段，政策变动比较大，尤其是对于商业地产，潜在风险比较大2、项目所处区域的商圈尚不成熟，相关商业配套较少，与市区同类产品竞争比较激烈3、随着包头市商业地产的开发量逐年加大，各个区域的商业地产项目都有着较强的人流分解作用机会Opportun

8、ity威胁Threaten项目的竞争与经营战略项目的机会与挑战并存，优势与劣势同在，怎样获取竞争优势，怎样以己之长，克敌之短，利用机会，战胜威胁和挑战，化危机为生机是本项目整体营销策划案的核心精要。问题界定