江苏南通绿洲国际项目营销执行报告.ppt

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1、做城北真正的新商务坐标南通绿洲国际营销执行报告目录本体分析客户策略价值体系梳理项目定位执行策略具体营销动作远期建议2010年营销费用预算双方工作职责项目界定——未来的交通枢纽，新兴城区综合体项目南通北便捷的高速交通汽车站便捷的城际客运火车站迅捷的铁路集铁路/高速/城际客运于一体的交通汇合点港闸区——位于南通城市规划，构建“一主三副三轴”的空间发展格局中的北线，又一城市战略转移的新兴城区。本体分析S：优势政策规划中的快速新兴发展城区便利的交通条件，位于铁路、高速公路、城际快速客运的辐射枢纽交汇点，与上海等长三角形成“一小时经济圈”本项目未来昭示性好，将形成城北

2、地标建筑周边发展仍有待时间，与市中心的城乡感过强，在短时间内难以变现教育、文化等配套在近期内难以完善W：劣势O：机会政府规划政策倾斜与偏转火车站的日趋成熟，高铁的未来引入与“假日酒店”达成合作南通尚无成熟的商业综合体项目商住性质土地成为2009年南通一级市场成交主力T：威胁明天很好，但如何度过今天很重要本体分析具有远见的投资型客户他们拥有超乎常人的远见；他们拥有较强的资金实力；他们拥有多次成熟的置业经历；他们不一定固守南通本土；工作地缘型客户他们或是工作在临近区域、或是由于交通出行便利选择此地；他们未必长期居住南通；他们需要简单生活，但生活品质不低；少量地缘

3、型客户他们对当地现状较为熟悉；他们对周边项目缺乏信心；他们对新兴综合体倍感新奇；核心客户重要客户偶得客户市区被动挤出型客户他们单身或者即将结束单身；他们资金实力有限；他们年轻，易于接受新鲜事物；他们不愿为家务琐事缠身；客户策略如何让客户感知我们的未来？价值提炼类别价值点关键描述城市价值城市地位南通城市门户城市依托于长三角的经济高速发展、北上海门户通城向北港闸区城市北扩北部是南通又一新兴城市发展带区域利好新城区交通枢纽火车站、北城大桥、沿海高速"北大街"传统交通圈的改变开发热点地区众多开发项目云集配套完善周边配套城北新兴商业辐射圈自身配套综合体商业完善及医院等

4、利好产品价值城北地标、精装LOFT小户型公寓国际化综合体品质打造城北地标99米高层地标建筑，昭示性极强国际化社区规划强强联手打造众多国际知名设计单位联手打造精装施工工艺智能化、人性化园林景观亲水平台等建筑细节户型设计经济、实用4.7米层高LOFT设计买一层送一层6.6米面宽设计方正户型、采光良好物业管理尊贵国际专业酒店管理IHG酒店管理投资价值与五星级酒店作邻居酒店品牌世界500强国际品牌假日酒店世界500强的专业投资眼光南通唯一五星级投资价值、稀缺价值投资回报“潜力股”低门槛低风险稳定回报总价低、远期前景、投资自住两相宜本项目价值体系梳理项目定位城北新商务

5、地标形象定位与假日酒店分享世界财富公寓定位迷你总裁公馆商务办公定位总部中心商业定位绿洲生活中心策略执行关键点前提：酒店式公寓的营销是在项目整体营销工作的基础上针对酒店式公寓产品的特殊性做相关营销手段的侧重Q1:如何找到他们！一张覆盖全城的大网一把清晰准确的筛子一条价值感明确的信息传递路径Q2:怎样的出手理由——围绕回报率将价值打包一个动心的价格回报率一个可以长期获得收益的产品一个项目整体的依托平台针对理性投资客户心理的信息设计是吸引目标客户、吸引其关注的关键！一张覆盖全城的大网一把清晰准确的筛子一条价值感明确的信息传递路径一通只打给“内行人”的电话一条真正懂

6、得价值的人才会收到的短信一套精心设计的销售说辞信息的价值感项目的稀缺性超值的回报率信息设计确立本项目高端商务氛围体现本项目投资高回报率“潜力股”形象发挥LOFT跃层的高性价比产品优势回报率一个动心的价格一个可以长期获得收益的产品一个项目整体的依托平台租的出去，长期收益买了能用，不用打理投资者功能使用者终端使用者需求统一站在终端使用者“订制产品”的角度回报率一个动心的价格动作一：拎包住—精装一个项目整体的依托平台谁是最终用户？？他们是：忙碌于城市之间的精英人士；他们是：外资企业的高级管理；他们是：居于企业核心的智力领袖……他们的品味？——精简、时尚、品质感他们

7、的要求？——专业动作要点：完善的厨卫设备品牌设备设施在居家与酒店之间设计感的准确把握装修标准：精装+全套厨卫用具地板、墙纸电磁炉、冰箱、抽油烟机、微波炉浴霸、盥洗池、坐便器、浴房……回报率一个动心的价格动作二：全方位品质服务一个项目整体的依托平台投资客关心的是总是有客租？？代租服务——为客户培育市场：对售出的酒店型公寓实行代租服务，为购房者节省精力。可与专业的租赁中介公司联合，保持项目保持稳定的客源租客关心的是不用自己操心？？国际化标准物业服务提升及时的反馈速度贴心与私享与知名物业公司合作，订制个性化的服务回报率一个可以长期获得收益的产品一个动心的价格一个项

8、目整体的依托平台酒店式公寓的成功销售势必要依托于项目