江苏南通绿洲国际项目营销执行报告

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1、做城北真正的新商务坐标南通绿洲国际营销执行报告目录p本体分析p客户策略p价值体系梳理p项目定位p执行策略p具体营销动作p远期建议p2010年营销费用预算p双方工作职责项目界定——未来的交通枢纽，新兴城区综合体项目本体分析港闸区——位于南通城市规划，构建“一主三副三轴”的空间发展格局中的北线，又一城市战略转移的新兴城区。集铁路/高速/城际客运于一体的交通汇合点南通北便捷的高速交通火车站迅捷的铁路汽车站便捷的城际客运本体分析明天很好，但如何度过今天很重要S：优势W：劣势p政策规划中的快速新兴发展城区p周边发展仍有待时间，与市中心的城p便利的交通条件，位于铁路、高速公乡感

2、过强，在短时间内难以变现路、城际快速客运的辐射枢纽交汇点，p教育、文化等配套在近期内难以完善与上海等长三角形成“一小时经济圈”p本项目未来昭示性好，将形成城北地标建筑O：机会T：威胁p政府规划政策倾斜与偏转p商住性质土地成为2009年南通一级市p火车站的日趋成熟，高铁的未来引入场成交主力p与“假日酒店”达成合作p南通尚无成熟的商业综合体项目客户策略偶得客户工作地缘型客户重要客户p他们或是工作在临近区域、或是由于交通出行便利选择此地；p他们未必长期居住南通；核心客户具有远见的投资型客户p他们需要简单生活，但生活品质p他们拥有超乎常人的远见；不低；p他们拥有较强的资金实

3、力；p他们拥有多次成熟的置业经历；p他们不一定固守南通本土；市区被动挤出型客户p他们单身或者即将结束单身；少量地缘型客户p他们资金实力有限；p他们对当地现状较为熟悉；p他们年轻，易于接受新鲜事物；p他们对周边项目缺乏信心；p他们不愿为家务琐事缠身；p他们对新兴综合体倍感新奇；如何让客户感知我们的未来？本项目价值体系梳理价值提炼类别价值点关键描述城市南通城市门户城市依托于长三角的经济高速发展、北上海门户地位城港闸区城市北扩北部是南通又一新兴城市发展带市交通枢纽火车站、北城大桥、沿海高速价通城值向北区域利好新城区"北大街"传统交通圈的改变开发热点地区众多开发项目云集周边

4、配套城北新兴商业辐射圈配套完善自身配套综合体商业完善及医院等利好城北地标99米高层地标建筑，昭示性极强国际化综强强联手打造众多国际知名设计单位联手打造城北合体品质国际化社区精装施工工艺智能化、人性化地标、打造规划产精装品园林景观亲水平台等建筑细节LOFT价小户4.7米层高LOFT设值买一层送一层型公计户型设计经济、实用寓6.6米面宽设计方正户型、采光良好物业管理尊贵国际专业酒店管理IHG酒店管理假日酒店世界500强的专业投资眼光与五世界500强投酒店品牌星级国际品牌资南通唯一五星级投资价值、稀缺价值酒店价作邻值居低门槛低风险稳定投资回报“潜力股”总价低、远期前景、投

5、资自住两相宜回报项目定位城北新商务地标形象定位与假日酒店分享世界财富公寓定位迷你总裁公馆商务办公定位总部中心商业定位绿洲生活中心策略执行关键点前提：酒店式公寓的营销是在项目整体营销工作的基础上针对酒店式公寓产品的特殊性做相关营销手段的侧重Q1:如何找到他们！l一张覆盖全城的大网l一把清晰准确的筛子l一条价值感明确的信息传递路径Q2:怎样的出手理由——围绕回报率将价值打包l一个动心的价格回报率l一个可以长期获得收益的产品l一个项目整体的依托平台一张覆盖全城的大网一把清晰准确的筛子一条价值感明确的信息传递路径l一通只打给“内行人”的电话l一条真正懂得价值的人才会收到的短

6、信l一套精心设计的销售说辞信息的价值感针对理性投资客户心理的信息设计信息是吸引目标客户、吸引其关注的关键！设计项目的超值的稀缺性回报率确立本项目高端商务氛围体现本项目投资高回报率“潜力股”形象发挥LOFT跃层的高性价比产品优势l一个动心的价格站在终端使用者需求统一的角度“订制产品”回报率l一个可以长期获得收益的产品租的出去，长期收益投资者终端使用者功能使用者买了能用，不用打理l一个项目整体的依托平台l一个动心的价格谁是最终用户？？他们的品味？他们是：忙碌于城市之间的精英人士；——精简、时尚、品质感他们是：外资企业的高级管理；他们是：居于企业核心的智力领袖他们的要求？

7、……——专业回报率l动作一：拎包住—精装动作要点：Ø完善的厨卫设备Ø品牌设备设施Ø在居家与酒店之间设计感的准确把握装修标准：精装+全套厨卫用具地板、墙纸电磁炉、冰箱、抽油烟机、微波炉浴霸、盥洗池、坐便器、浴房……l一个项目整体的依托平台l一个动心的价格代租服务——为客户培育市场：对售出的酒店投资客关心的是型公寓实行代租服务，为购房者节省精力。可与专业的租赁中介公司联合，保持项目保持稳总是有客租？？定的客源回报率l动作二：全方位品质服务国际化标准租客关心的是及时的物业服务提升反馈速度不用自己操心？？与知名物业公司合作，贴心与私享订制个性化的服务l一个项目整体的依托