广州临江国际富来好大厦营销执行报告.ppt

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1、富来好项目定位细化及营销执行报告2004-7-12索引背景介绍项目基本情况介绍市场分析客户分析SWOT分析项目定位产品定位客户定位价格定位营销攻略形象攻略产品攻略展示攻略销售物料推广攻略促销建议攻略总控图附件2背景介绍——项目基本情况介绍项目位置地理位置：东山区沿江路与德政路交界处经济技术指标总用地面积：918m2总建筑面积：6623m2工程进度：已封顶楼层总数：20层2~20层平均层建筑面积：331m2项目基本情况介绍4项目四至德政南路江湾西区（停工）沿江路临街铺江湾商务中心5背景介绍——市场分析一手二手051015202530352001年2002年2003年2001-2003年广州市写

2、字楼一、二手成交量走势单位：万平方米22.2729.8814.616.8921.4522.26一手二手数据来源：广州市房地产交易中心一二手成交量势均力敌702000400060008000100002001年2002年2003年2001-2003年广州市写字楼一、二手成交均价走势单位：元/平方米926692917613555747794492一手二手数据来源：广州市房地产交易中心3121-4512元/平方米的一二手均价差距82004年广州市写字楼市场供求两旺2004年第一季度2003年第一季度增长全市批准预售写字楼面积其中：八区6.536.434.894.7733.54%34.80%全市预

3、售写字楼成交登记面积其中：八区9.489.437.217.2131.48%30.79%全市预售写字楼成交登记均价其中：八区78017834767276721.68%2.11%面积单位：万平方米价格单位：元/平方米9从时间发展趋势来看未来写字楼供应量将明显加大，市场关注度因此提升，竞争加剧，差异化竞争成为寻求出路的重要方法之一从成交量看，一二手成交量势均力敌，但从价格上看，一二手的成交价差距甚远10广州市在售写字楼项目分布项目位置时代新世界耀星华庭天誉大厦华普广场星辰·财富港新创举大厦银海大厦白云大厦富力商务中心城启大厦项目周边仅有银海大厦一个项目在售，但其以出租为主，暂时没有成交登记位于商务中

4、心区的项目将对本项目不构成直接竞争11在售写字楼项目价格对比项目名称售价管理费有/无中央空调新创举大厦1160015有（分层式）星辰·财富港70003无耀星华庭*83006无华普广场东塔800015无华普广场西塔830025有时代新世界50002.5无天誉大厦75008无白云大厦700010无富力商贸大厦75008无银海大厦850020有城启大厦700018有注：耀星华庭项目还没有开卖，银海大厦和城启大厦没有成交登记售价集中在7000~8500￥/m2范围，其中参考项目价格在7000~7500￥/m2管理费有明显向低发展的趋势，参考项目更均在10￥/m2以下12在售写字楼项目基本情况对比项目名

5、称总建单层面积分户面积写字楼类型新创举大厦443841450390/70~80类甲级写字楼星辰·财富港3677474080~100/140住宅改写字楼华普广场东塔880001300280/370类甲级写字楼华普广场西塔130080~110时代新世界57558北塔990120/150/100住宅改写字楼天誉大厦600001000158住宅改写字楼白云大厦40000141543类乙级写字楼富力商贸大厦35000128070/100类乙级写字楼银海大厦2000075070/100/115类乙级写字楼城启大厦500001500100~120240~260类乙级写字楼参考项目分户面积集中在100~15

6、0m2范围，较商务中心区明显偏低住宅改写字楼和类乙级写字楼居多，类甲级写字楼主要分布商务中心区13在售写字楼项目基本情况对比项目名称推出时间销售率已销售面积实用率新创举大厦2002年底56%90083%星辰·财富港2003-1171%210084%华普广场东塔2004-321%190074%华普广场西塔71%时代新世界2003-435%130080%天誉大厦2004-328%400080%白云大厦2004-515%180076%富力商贸大厦2002年中50%22079%银海大厦2003年0%--70%城启大厦2003年0%--70%销售速度相对比较缓慢，普遍在1000~2000m2/月左右纯写

7、字楼实用率普遍偏低，住宅改写字楼的项目在实用率方面有明显优势14在售写字楼项目主要客户类型对比项目名称所占比例最多所占比例第二多所占比例第三多新创举大厦制造业科技金融、保险星辰·财富港贸易服务、广告制造业华普广场贸易服务、广告制造业时代新世界科技制造业服务、广告天誉大厦科技服务、广告制造业白云大厦制造业（医疗）服务、广告科技富力商贸大厦制造业贸易服务、广告以制造业类型公司居多，其次是服务类和科技类