虹口富杰大厦项目营销企划报告.doc

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1、虹口富杰大厦项目营销企划报告第一部分：企划总体定位我们的企划观点：项目企划是在充分理解市场需求和项目的基础上，挖掘项目核心价值，以策略性的方式使目标客户充分感知这一价值。我们对项目的企划推广是立体的、系统的、组合式、有节奏的。企划的表现形式随推案节奏灵活多变，始终不变的是我们的企划总精神——它代表着我们对项目核心价值的定位。优越区位是项目不可替代的竞争优势，但区位本身还不足以形成项目的个性和差异性优势。项目的个性只能来自于产品本身。项目应着力打造国际性品质，强调项目本身丰富的产品特性，以此实现项目的核心竞争优势。根据对富杰大厦项目核心价值的认知，我们确定项目

2、的企划总精神为：“精装主题建筑•国际标志生活”企划总精神诠释：“精装主题建筑•国际标志生活”本项目的核心价值将会通过两个界面来进行诠释，形成有力的支撑点：1)第一核心价值为产品自身特色-----“精装主题建筑”构造鲜明的个性，方可形成差异性优势，彰现发展商实力，创造附加价值、顺利实现销售。项目需要在产品上做实，概念上做足，立显优越国际品质，从而拔高产品的起点，突出项目的高性价比。产品卖点强化：n国际标准，打造国际建筑从规划、到建筑设计，从团队、理念到风格、技巧，都体现出国际化的高要求、高水准、高品位；A区位（地段）携开发商东道主之天时，占虹口中心黄金地段之

3、地利，环拥虹口几大商圈。携虹口区域整体价值提升之势，乘势而上，促进销售。B规划建筑（设计风格）国际团队、全球视野，国际化规划尺度、国际化设计理念、以国际化审美眼光，创造简约流畅的外立面设计风格，采用国际主流高级公寓建筑立面形态，创造国际标志建筑精品。C技术（标准）积极应用尖端住宅技术和高科技产品，增加楼盘的技术含量,通过先进楼宇技术的应用，增加产品的舒适度和性价比。D材质（品牌）核心建材设备采用国际知名品牌产品,室内装修配备全部国际品牌产品，保障楼盘建筑价值、兑现楼盘国际化的价值取向。E配套（设施）由境外专业星级酒店管理公司经营管理，五星级住客专享主

4、题会所，1层独立气派大堂，为业主的国际化生活提供切实保障。F服务（品质）标准化品牌物业管理加上五星级的酒店管理，标准化服务和个性化服务相结合源于标准、高于标准的物业管理服务品质带来至尊无上的享受。G管理（创新）采用科学管理方法和专业技术手段，全面杜绝品质隐患，一丝不苟毫不马虎。H高附加值（投资收益保证）主题楼层上海唯一原创，酒店管理公司提供8%的年租金回报率，区域价值紧随大市场开发及虹口利好发展的前景稳步上升。I优质空间面积（合理投资，舒适空间）50平米主打标准单元，合理控制总价，空间功能布局合理；套房行成空间变化，赋予不一样的触觉灵感。2）第二核心

5、价值为所提供的从未有过和接触的国际感受----“国际标志生活”产品本身的特质决定了所提供的空间感受是不一样的，在产品国际化的基础上，进行提炼和升华，倡导新的体验和感受，时刻理解尊贵和国际的新的定义。结合企划总精神和支持点所阐述的内容，我们来命名项目的案名：主推案名：尊皇•国际案名解释----“尊皇”强调项目所提供的一种尊贵的感受，同时也表明了项目产品本身的品质，装修是富丽堂皇的；“国际”强调项目的一个高度，同时强化项目所要打造的国际品质，也反映项目建设团队的水准和提供的服务的品质。当然，本案名也较为霸气，有力度，符合项目的特性。辅推案名：财富锦都案名解释--

6、--“财富”无容质疑的直接点题，我们的项目是一个以投资客为主的产品；“锦”代表一种富丽堂皇的质感；“都”强调中心，表达区域的核心。备选案名：金域•芝华室案名解释----“金域”解释了本项目的地段和区域的价值所在；“芝华室”借用著名的洋酒品牌“芝华士CHIVAS”的知名度，为项目推向市场立受关注形成有效的关联效应，也借品牌影响，提高项目的宣传美誉度；“室”可以理解为房间，说明项目特性。第二部分：营销企划战略1、战略目的树立本案的整体形象，制造楼市热点，推广品牌理念；确保本案销售达到圆满的效果，实现整个项目的投资回报，实现整体利润最大化。2、整体营销企划竞争战略

7、战略由外而内→区域阻击战战术窗口为先→通路为先→传统媒体战斗游击战、歼灭战——精确打击、各个击破3、营销策略背景“由外而内”是基于如下的市场背景：虹口受关注度目前非常的高；其它在售和正进行推广的项目都在“抢夺”本地、区域客户；我们的项目与市场存在无可比性。通过对上述三点推广背景的思考，我们认为，目前本区域其它发展商都在“抢夺”本地客户，我们在本区域前期推广的竞争优势并不明显。而我们的投资客户50％将会来自外省市（包括境外人士），终极使用客户中，外籍人士也将占主力。鉴于此，我们应该先期在推广时，首先“掠夺”这部分客源（境外和外省市），在他们心中打上深深的烙印。

8、造成高端消费者外区域获知信息，本地咨询信息。然后再进