北辰项目营销企划报告new

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1、[北辰置业]常州60万方项目营销策划报告[谋篇]认识＼命题＼破解先行指数显示国内经济正向平稳的方向发展。行业环境国内PMI指数国内发电量开工量增长CPI/PPI/CCI指数发电量10个月以来首次止跌回升制造业实际产能有所恢复投资开始回暖美国消费者信心指数但外部环境的不确定性干扰国内经济发展，关注的重点在美国房地产、消费市场和美元汇率的稳定性。经济走势房地产市场和信贷市场是观察美国经济是否见底的两个主要指标由于美国的消费更多的依赖信贷，因此我们将考察信贷市场的指标转为CCI指数。可以看到是消费者信心指数仍然处于下滑期，期望短时间回复至理想水平不太现实。住房成交也处于下行期，金融危机最直接

2、的影响就是社会信用的降低，银行等金融机构的去杠杆过程也压缩了信贷发放量。对自08年11月以来由于美元基础货币的放量而导致的美国资产负债表扩大的担忧也影响到美国经济的恢复，以5个月的时间将基础货币供应量增加了6倍，美元汇率的稳定影响到出口导向性国家的经济增长预期。美国住房成交房地产成交显示出回暖的表象，但国房景气指数反应出市场调整期仍然漫长。今年1-2月，全国商品房销售面积同比下降0.25%，跌幅小于去年同期的4.23%市场的回暖更多的体现在跌幅的逐步减小。2008年全年11个统计月份，商品房销售面积跌幅最高为-35.70%，下半年跌幅更为明显，平均跌幅-26.56%。但近三个月，跌幅明

3、显出现改善。各地市场特别是大中城市成交恢复较快，深圳市前两个月新建商品房销售面积增长174.74%，北京市同比增长62.9%，广州市2月份一手楼市成交面积同比上升104.8%国房景气指数仍在下滑，其中开发投资指数显示出开发商的开发意愿仍然较低，资金来源指数显示行业资金紧张情况得到缓解。全国商品房销售面积同比增速国房景气指数/开发投资指数行业环境房地产市场的压力来自巨大的市场存量，成交量下滑趋势有望缓解，但价格下行压力仍然存在。城市可售面积每周销售面积存量消化时间商品房商品住宅商品房商品住宅商品房商品住宅北京/1786.67/16.25/109.95上海1817.7797.6634.05

4、27.7253.3828.78深圳/544.7634.0527.7253.3828.78重庆1361.69/32.95/41.33/杭州360.23/5.8/62.11/南京/46901(套)/1081(套)/43.39(套)苏州690.95495.2312.1710.5356.7747.03武汉1406.18/20.08/70.03/成都1752.91/20/87.3/厦门/332.92/8.33/39.97宁波664.46/6.72/98.88/东莞/81399(套)/769(套)/105.85行业环境在通胀和资产价格上行的市场表现下，降息预期降低，但宽松的财政政策仍将继续。政策走

5、势宏观调控税费优惠政策的范围和强度延续二套房贷尚未得到明文支持，改善型需求释放不易在经济前景和行业前景不明的情况下，对金融风险的防范将降低银行向房地产房贷的信心国内经济流动性充足，实际上，中央政府正通过短期国债工具调剂货币供应近期房地产市场的爆发不具有代表性，其中隐藏不少当期累积需求国际环境流动性供应充足，但主要流向信用领域以修复去杠杆化带来的资产负债表G20峰会达成的协议表明，美元的国际货币地位在短期内不会改变，但美国不断扩大的资产负债表增加了美元贬值的危险房地产发展环境主要因素预测全球宽松货币政策和高债务将抬高未来通胀压力，国内贷款和财政性之处的放大也使得市场告别08年现金为王时期

6、，资产价格和资源在通胀压力下更具吸引力。国内一些先行指标反映出经济有企稳态势，国内资金逐渐充足，国内经济较为乐观；但由于外部环境的不确定性，我们对经济基本面仍然难以乐观。09年1季度的成交环比回暖不具备代表性，价格下行的压力仍然存在。在成交量有所回升的表现下，中央出台新的房地产专项刺激政策不可期待，但地方有望在财政政策上继续优惠。总结受金融危机影响，常州经济增速出现下滑，影响到居民消费能力。行业环境从税收上减轻发展商资金压力，扩大社会保障性用房供应规模，缓解市场住房需求矛盾。行业环境土地政策：常州“松钱紧地”救楼市以及土地增值税清理办法实行。土地增值税的清算单位以国家有关部门审批的房地

7、产开发项目为单位进行清算，对分期开发的项目，以分期项目为单位清算。以规范土地增值税征收管理工作，帮助房地产企业明确开发项目整体税负，控制税收风险。而“松钱紧地”是常州市政府出台的《促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》中严控土地的重要内容之一。房地产行业政策：常州加大房地产信贷投放，减轻房企税收负担；出台鼓励住房消费5条意见，调整普通商品住房认定标准，按1%征收契税，引导住房需求；同时针对低收入者住房保障方面，今年将扩大供应经济适用房2000套