蓝波湾项目营销企划

《蓝波湾项目营销企划》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、蓝波湾项目营销企划案目录定位策略企划包装营销执行认识张家港新兴的港口工业城市，以工业为主，初步形成了冶金、纺织、机电（汽车制造）、化工、粮油食品五大支柱行业04年底人口86.86万人05年前两月，财政收入7亿元，工业总产值289亿元，固定资产投资额35亿元。市场分析小结张家港是苏州名列前茅的县市，经济发达，居民购买力强。近年来，张家港依托港口优势，外资、内资双面发展，取得稳定发展，居民收入增加，产生了更多的富裕阶层。坚实的市场支撑点----楼市得以火爆市场分析认识暨阳湖暨阳湖规划控制区位于市区杨舍组团南部，属城市规划区范围，总面积为4

2、平方公里暨阳湖组团建成为集旅游、运动、休闲娱乐等新兴服务产业一体的休闲度假区、高档居住区、会议中心。市场分析小结本案位于暨阳湖组团内，资源丰富，依托暨阳湖高规划的定位，本案有较多可供挖掘的卖点。同时，区内还有两个别墅社区，虽然在一定程度上可以共同托起这个板块，但在一定程度上也会和本案产生竞争。市场分析认识张家港房地产市场规划：西部、西南房产重点产品：小高层是张家港的主流产品产品品位：整体开发水平不高，规划设计一般，市场呼唤精品户型：面积偏大，三房为主营销：营销手段相对滞后，专业度不够配套特征：生活配套、文体休闲设施有待改善市场分析小结

3、张家港房地产市场仍不太成熟，从产品到推广和营销都存在着缺点，也就是我们项目的机会点。，随着市场发展，以后产品和包装、企划将成为竞争的焦点，这就需要开发商的观念和意识超前，才能在竞争中赢得一席之地。市场分析关于供应量2003年张家港市的土地供应量达到最高点158万平方米。04年150万平米，受政府政策影响，预计2005年土地供应仍然不会上涨。2004年的150万平方米。已去化量体：110万平方米左右，剩余量体：40万平方米通过市场分析，张家港的购房欲望刚刚被挑起预计，05年到06年之间将会达到需求的高峰期。市场分析发展趋势分析市场：重点

4、发展的区是南区和东区，依靠暨阳湖生态园区和森林公园。产品：从没有景观到景观慢慢被重视户型有奢华型向经济型转化的趋势。客源：从高等客源，到现在个别楼盘提出向温馨小家庭过度的趋势。价格：从2003年开始上涨，东、西、南三部上升的趋势明显。市场分析项目地块基本情况张家港市南面，总占地面积18万平方米规划容积率小于1.8规划总建筑面积约为300000平方米，其中住宅约240000平方米，地下室面积约6000平方米地块呈南北狭长走势，东西长250米，南北长850米地块地势较低，低于金港大道3米左右市场分析S优势环境优势：位于暨阳湖生态园区，区域

5、规划发展为高档生活区交通优势：项目的主入口金港大道，为双向6车道，通行方面。配套优势：项目周边有建好的中学、菜场，澳洋医院，1.5公里外的张家港商业中心——步行街。潜在优势：政府对暨阳湖生态园区的重视，暨阳湖生态园区的自然优势，未来发展潜力远大项目分析W劣势小环境劣势：靠近动迁小区，而且金港大道的车流量较大，有噪音影响。位置：项目东面处于未开发状态，道路不畅通，有众多的民房，还有小型的工厂。地块情况：项目地块地势较低，对建筑的成本和难度都造成了影响，而且生态湿地将影响到建筑面积。规划：由于项目的容积率高，规划为高档住宅区必须以高层、小

6、高层为住，将会失去了市场上空缺的别墅产品，也是项目的劣势。项目分析O机会市场机会：南区仍处在市场发展的初期，市场竞争不太明显，因此在项目有轻松打入市场的机会。客源机会：张家港客源表现得比较明显，因此比较容易把握，随着市场过快的发展，一些被忽视的客源扩张我们项目的未来的客源面。产品机会：高档产品较少，景观不多，房型有待创新。企划机会：广告比较少，大型的SP活动也屈指可数，因此企划推广方面也给予我们项目很大的发展空间。营销机会：张家港的代理业刚刚开始起步，代理公司少，营销手段比较落后，在营销方面也有机会可抓。项目分析T威胁发展的威胁：张家

7、港房地产市场的缺点比较明显，一些开发商已经看到了现状，有些项目已经在各方面优化自己，打造品牌，而且发展速度较快，势必带来潜在的发展威胁。竞争威胁：区域板块已经发展，比如丽景华都等高档楼盘已经在南区发展，要避开竞争上的威胁，仍需要专业的操作。其他区域板块在产品上已经注意到了发展趋势，比如面积的控制等，因此，以后的竞争将会是营销手段上的竞争。客源威胁：张家港客源面比较狭小，因此需要挖掘，一旦客源把握欠准确则会劳而无获。项目分析项目市场定位南区高档生态健康住宅项目产品定位多层、小高层、高层、酒店式公寓项目分析项目客源定位1、以杨舍镇中高收入

8、人群为主力客源2、以杨舍镇周边乡镇的私营业主为次主力客户；（包括江阴等地）3、年轻的白领、首次置业者作为过度型住房4、外籍人士5、投资客户6、拆迁安置户项目分析项目物业定位引领张家港全新生活理念暨阳湖高成长版块20万平米