城中蓝江项目年度营销企划方案

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1、价值之旅蓝江项目前期策略报告价值之旅价值发现价值机缘价值传播价值实现报告框架ART1.价值发现—市场机会、土地价值、区位价值P开发供应土地价格屡创新高，开发区域向开发区、新区扩展2007年淮安市国土资源局共挂牌出让经营性土地92宗，出让总面积6200亩，成交总额64.55亿元，平均地价104.1万元/亩。中心城区出让地块基本都在健康路、北京路、解放路和承德路围成的中心市区之外或沿线，这表明主城区房地产开发已向外围扩展，向开发区和新区扩展。2007年淮安市土地成交情况开发供应商品房开工、竣工面积大幅增长，销售压力可以预见2008年1

2、-4月份全市已完成新开工面积228.79万㎡，同比增长51.5%；全市商品房竣工面积93.65万㎡，同比增长4.1%。开发区新开工商品房面积38.86万㎡，竣工面积18.51万㎡，表现出大幅度增长势态。1.2007年，商品房新开工549.22万㎡，同比增长53.7%；竣工292.37万㎡，同比增长20.6%。2.2008年，淮安市政府计划施工住宅面积360万㎡，其中当年竣工住宅面积228万㎡；安排新开工住宅面积121万㎡，计划全年竣工71万㎡。2007年转2008年项目计划施工住宅面积239万㎡，当年竣工住宅面积157万㎡。3.开

3、发区计划开工项目12个，当年竣工面积14.2万㎡。市场需求2007年市场需求旺盛，楼市火热中心城区全年登记销售面积75.32万㎡，开发区全年登记销售面积27.84万㎡。主城区共成交103.16万㎡，同比增幅达54%，大于供应增幅2个多点，市场需求旺盛。1.2007年，淮安市许多楼盘客户蓄水量是开盘推量的数倍，开盘提前连夜排队的现象也屡见不鲜。2.淮安市政府在上下半年召开了两次主城区开发项目推进会，加快工程进度，努力缓解供应压力。淮安市商品房销售走势市场需求08年1-4月，市场需求量显著下降2008年1－4月份淮安市商品房销售面积下

4、降幅度较大，全市共实现商品房销售面积39.4万平方米，同比下降59.8%，其中住宅销售37.52万平方米,同比下降57.9%。08年前四个月商品住宅销售面积与竣工面积的比值为0.66，比去年同期有较大幅度下降。竣工面积持续保持快速增长，而销售面积出现负增长，销售压力将会加大。下降57.9%下降59.8%2008年1-4月份全市商品房销售同比供求分析2008年一季度市场供过于求迹象明显2008年以来，市场逐渐转入冷淡。一季度市场供应依旧持续增长，淮安市区商品房预售面积共计59.67万平方米，其中商品住宅供应面积总计50.04万平方米

5、。中心城区（清河区、清浦区、开发区及淮阴区）供求比均在1.6：1以上。市场供过于求迹象表现较明显。2008年1季度淮安市分区域商品房预售面积住宅价格波动明显，5月份价格再次滑落成交价格上，全市表现出比明显的波动现象。就开发区来讲，香格里拉项目2月份成交总量占当月全区的47%，其较低的价格直接拉低了开发区整体均价格。虽然4月份价格有所上扬，但据最新数据显示，5月份开发区成交价格再次出现滑落。价格走势2007年10月-2008年4月淮安市住宅成交价格走势房地产市场结论目前，淮安市房地产市场整体处于观望状态。·商品房成交呈现量价齐跌现象

6、。·供应加快，可售放量，市场呈现明显的供大于求的格局。·上半年1-6月全市商品房供销比为1.72：1；商品住宅为1.75：1。·1-6月商品住宅成交均价：全市2985元/平方米；主城区:3323元/平方米,开发区2928元/平方米。·8月商品住宅全市最新成交均价2905元/平方米。区域规划水渡口中央商务区—城市未来新CBD水渡口中央商务区地处淮安市主城区东部，北靠古黄河，东接市经济技术开发区，南临里运河，西至承德路，规划占地5平方公里，是连接淮阴、清河、清浦、经济开发区的交通咽喉地。水渡口中央商务区现已建成占地1800亩的钵池山公

7、园、32层的电信大厦、人行淮安分行和市国税局大楼。正在建设的有万达购物广场、国际会展中心、金望角广电网络大厦、五星级宾馆神旺大酒店、大剧院、科技馆等。本案中心城区新城区市政府建设中翔宇大道楚州区老淮安开发区管委会淮阴区青浦区本案翔宇大道成为连接几大区域的中轴线，位置显赫。区位价值区位价值价值发现1：“三淮一体化”城市发展战略，连接新老城区以及楚州区的翔宇大道是主轴，地理位置十分优越。距中心城区4公里，距楚州区12公里，距新市政府5公里。价值发现2：水渡口，会展、淮中、清中，市新府营造的中央商业区、文化中心、行政中心的政治号召，区域

8、将凝聚巨大的吸力。价值发现3：翔宇大道是整个淮安的交通枢纽，对外有京沪高速、宁连高速、淮安火车站贯穿南北，对内有完善的公交系统。价值发现4：区内海关通关点、保税仓、出口加工区、留学生创意园，以及富士康这个淮安有史以来最大的招商引资项目，将对淮安乃至