水晶蓝湾项目营销建议

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1、水晶蓝湾项目营销建议20102010年2010年03年年03年03年17年年17日17日日日目录项目背景项目认知产品建议营销建议伟业优势及合作建议项目背景研判城市轨迹市场轨迹-城市GDP-沈阳市场-城市人均可支配收入-道义区域市场-城市规模项目研判-产业结构-竞品项目-外企总部数量-典型竞品产业轨迹竞品轨迹
通过沈阳与北京：城市、产业、市场、竞品四个维度的比较，研判本项目主要产品：总部基地产品、住宅产品的市场可行度及未来发展趋势。项目背景研判城市轨迹产业轨迹市场轨迹竞品轨迹项目研判沈阳与北京近年

2、GDPGDP及增长率比较GDP及增长率比较20032003-2003---200920092009年沈阳2009年沈阳GDPGDP情况GDP情况500020.00%450018.00%400016.00%350014.00%300012.00%250010.00%20008.00%15006.00%10004.00%5002.00%00.00%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年GDP增速单位：亿元
沈阳2009年GDP总值大体相当于北京2003年的水平，北京丰

3、台总部基地项目开发时间为2004年，单纯从GDP的角度比较，目前沈阳具备建设总部基地产品的可能。项目背景研判城市轨迹产业轨迹市场轨迹竞品轨迹项目研判沈阳与北京人均可支配收入及增长率比较单位：元
沈阳2009年人均可支配收入大体相当于北京2004年的水平，北京丰台总部基地项目开发时间为2004年，单纯从人均可支配收入的角度比较，目前沈阳具备建设总部基地产品的可能。项目背景研判城市轨迹产业轨迹市场轨迹竞品轨迹项目研判沈阳与北京城市规模及发达程度比较项目北京沈阳城市级别首都省会城市人口（（（户籍（户籍

4、）））1755万人776万人外来人口510万120万城市土地面积16410km23495km2地铁里程102km49.76km（含规划）航运客运（（（年（年年年））））6533万600多万城市扩张环城七环环城三环
从城市发展规模上看，目前沈阳城市建设远远落后于北京，城市发达程度短时间也不会达到北京现阶段水平。项目背景研判城市轨迹产业轨迹市场轨迹竞品轨迹项目研判沈阳与北京产业结构比较
从产业结构上看，北京第三产业发达，第二产业集中为高科技产业，这对总部经济起到强有力的支撑，而沈阳产业结构尚不具备这

5、样的发展条件。项目背景研判城市轨迹产业轨迹市场轨迹竞品轨迹项目研判沈阳与北京目前外企总部数量比较162家0コ2009年北京沈阳
外企总部数量是衡量总部经济和总部基地产品能否可行的重要条件，当前沈阳与北京不具备可比性。项目背景研判城市轨迹产业轨迹市场轨迹竞品轨迹项目研判00-0---090909年沈阳Ⳡ地产市场⹊㿉与ゼⷒ䔀势09年沈阳Ⳡ地产市场⹊㿉与ゼⷒ䔀势
沈阳Ⳡ地产市场䎜体⹊䇇量有㰚㻣ㅖ，，，⭌⹊㿉趋于平衡，⭌⹊㿉趋于平衡，，，前㠻市场上的⫇量Ⳡ⭤䄵大ⴚ，前㠻市场上的⫇量Ⳡ⭤䄵大ⴚ㦆⿐ᷜ

6、ᷜᷜ
沈阳㩭品Ⳡ销㬼均ゼ㬝䐶⪇于᱑᱑᱑㸣和上䍨᱑㸣和上䍨᱒᱒᱒䓕㲍᱒䓕㲍，，，年均增ⴚ䊻，年均增ⴚ䊻44䔔䇳4䔔䇳，，，Ⳡゼ㝾㚎相对较，Ⳡゼ㝾㚎相对较㾂㾂㾂，㾂，，，市场运行ㅂ㋖有㿓市场运行ㅂ㋖有㿓ᷜᷜᷜ项目背景研判城市轨迹产业轨迹市场轨迹竞品轨迹项目研判沈北㾣区未来⹊㿉䔀势
沈北㾣区2009年㦌年⹊䇇量115万平，㦆⿐率为126万平，㦌年均ゼ为235元平。项目背景研判城市轨迹产业轨迹市场轨迹竞品轨迹项目研判道义区域䊻㬼及未来竞品⳷⤝⡭⺑䊑㲌阳㒛⽟大㾢ゲ䊑城㗖⺆償⼓⤊᱅㹘䄏中铁䐤业㚨㼄

7、ⶼ䐤地㒛㲻⡭䈒湾ⶏ凘里㈴㲌⽟⺛カ⿉䊑本➙⿫コ䈚䊛㼄僟㎞㩞㾣ゴ㠣る⡇㒙➗䢑㈴㼄䈙㎝㻋㎸㘘䁦ⷔㅎ㚰ジ第城建㗡㵆中䂌大䁈城㼄㭘湾阳⺃㭊㼄䊑项目背景研判城市轨迹产业轨迹市场轨迹竞品轨迹项目研判㿓㿓㿓项目㘜⧧䍝地面积总建面产品㏁型⼦⼦⼦1䁦㈴㎷1500㚗200万平㑋㝦2㒛⽟4500㚗300万平⿉䊑䂔Ⳡ、高⥄3る⡇522㚗70万平䂔Ⳡ、㾂高⥄、高⥄4㼄ⶼ䐤地1000㚗106万平㑋㝦、䂔Ⳡ、高⥄5三㬃地产未来竞品900㚗120万平㑋㝦、高⥄6中铁䐤业30万平40万平高⥄7㾣⽟403㚗25.5万平多⥄、高⥄㈦

8、㒛䊧㳍1037㚗105万平——9㦺㬃地产1600㚗160万平㑋㝦10䁨㲊地产00㚗9万平多⥄、䂔Ⳡ、高⥄11⤞阳ㅎ㚰ジ第32万平60万平多⥄、高⥄12㘘⿋㼄䈙㎝㻋66万130万多⥄、高⥄、䂔Ⳡ13㲌⽟⺛カ⿉䊑35万64万多⥄、高⥄、㑋㝦14⡭⺑䊑㲌阳城䊻㬼竞品61.9万150万平㑋㝦、高⥄15㼄㭘湾.6万17万䂔Ⳡ、㾂高⥄、高⥄、多⥄16㎸㘘䁦ⷔ40万100万㾂高⥄、多⥄
2010年道义区域䊻㬼及䊅㠻上市的16个⫛⢎性住宅项目㑱⢎，总建䑟面积䊝1720万⇰。项目背景研判城市轨迹产业轨迹市