绿城水晶蓝湾2013年营销策略沟通课件

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1、【绿城·水晶蓝湾2013年营销策略沟通】写在前面的话2012年，经历了营销模式与营销队伍上的转换，过渡期之后到来的2013年，营销进入正轨的绿城·水晶蓝湾，面临着销售指标与品牌竞争愈演愈烈的江宁高端市场，在销售与品牌上，均需寻求更大的突破，通过项目价值的逐步兑现，一方面保证全年5.1亿签约任务的完成，另一方面在品牌建设上，实现王者归来。2013年，乘风破浪！导语：价值兑现，王者归来Part1Part3目标沟通营销策略Part2推售策略Part4媒介策略目录TableofContentsPart5市场研判市场研判PART1ObjectCommunication一、2012年下半年市场回顾

2、二、2012年全年政策走势及解读三、2013年整体市场走势预判四、区域市场回顾及预判五、对标项目情况市场研究主要内容2010年1月-2012年11月南京住宅供销情况2011年下半年受宏观调控影响，上市35011套，成交19014套，供销比为1.8，房地产市场成交低迷，整体呈现供过于求的走势。而进入2012年后，越来越多的楼盘以合理的定价吸引大量刚需购房者的关注，成交量保持在一个较高水平，楼市出现回暖迹象，2012年7-11月上市29304套，成交32339套，供销比0.91，远超去年同期水平，市场成交活跃。2012年下半年市场回顾2010年1月-2012年11月南京存量房源情况图表显示，

3、南京住宅存量房源自2011年初后存量不断上升，到11年12月份已经突破55600套，而近期随着销量的放大，存量房源开始回落，但目前仍有近4.7万套，市场去化压力依然很大。2012年下半年市场回顾2012年7-11月南京住宅各板块成交情况图表显示，2012年7-11月南京住宅成交主要集中在江宁及江北板块，江北成交12746套、江宁成交9838套，两个区域成交总和占全市整体成交量的62%。江宁、江北楼盘都以高性价比低总价受到刚需客户的追捧。表明目前市场条件下刚需客户仍是目前市场主力,投资及改善型客户需求尚未完全爆发。2012年下半年市场回顾市场结论供应减少、成交上涨，随着调控稳定化，市场信心

4、恢复，成交远超去年同期水平；楼市供销比回落，刚需项目成为市场成交主力，改善及投资需求仍然被抑制；2012年下半年市场回顾1、中央政府连续对国家坚定下调房价政策的基本方向进行强调，房地产宏观政策依然从严温家宝：切实防止房价反弹促进房价合理回归李克强：将廉租房向公租房并轨继续贯彻执行调控政策住建部：正研究进一步强化房地产调控的政策措施财政部:下半年实施差别化住房税收央行：做好政策储备适时适度进行调控光大银行取消首套房优惠利率其他银行暂未跟进2012年全年政策走势及解读国务院：将稳步推进房产税改革试点湖北湖南房产税征收正在制定，或扩至存量房住建部长姜伟新：仍在研究房产税扩大试点2、中央正在调研

5、房产税效果，房产税推向全国主要城市的步骤加快2012年全年政策走势及解读3、我们认为在市场持续良性转暖的背景之下，中央政府保持适度容忍，同时限贷限购放松的可能性基本不存在；但如果涨幅过快，同时价格上涨过快，不排除有新的打压政策出台的可能性，因此大多开发企业对价格都保持相对保守的态度，目前南京整体房价持续上涨缺乏足够支撑。2012年全年政策走势及解读2013年市场形势预判一：2013年预计在政策未有较大变化的前提下，开发商仍将维持目前以价换量的销售策略，市场成交平稳。2012年全年政策走势及解读2013年市场形势预判二：在市场持续良性转暖的背景之下，中央政府除了多次重申调控，并未出台新政策

6、打压楼市。而十八大期间中央的表态也明确说明，十八大后限贷限购立刻取消的可能性已基本不存在。如果市场过热，仍有可能新一轮调控出台。因此我们认为目前各地开发商应该会顺应中央要求，以跑量为主，维持房价稳定，尽量不引发新一轮调控2012年全年政策走势及解读2011年1月-2012年11月江宁住宅供销情况图表显示，江宁市场走势与南京整体走势基本一致，2011年在宏观调控影响下，市民观望情绪较重，开发商推盘意向不强烈，除1月外，月度成交都在1000套以下，2012年3月后随着金融政策的放松以及开发商以价换量的影响，市场成交量明显回升。区域市场回顾及预判/江宁市场2010年4月-2012年11月江宁存

7、量房源情况2010年8月起江宁存量房走出了一波向上的行情，存量的增长给销售带来不小的压力，近期随着市场回暖，江宁板块一直保持较高的成交量，存量房源呈现缓慢下行的趋势。但从数量上看仍在1.3万套左右，去化压力依然较大。区域市场回顾及预判/江宁市场五矿九玺台2012年10月至今项目上市及去化套数情况：项目销售情况：项目10月开盘，门槛较低，叠加总价与同档次大平层总价接近，因此每次开盘都保持较好的去化率，截止到11月项目在2012年推盘1