上海荣御蓝湾项目全程营销策划报告

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1、景瑞项目市场分析与策略思考2008/8Part01报告回顾目录Part03策划篇项目定位产品形态客户定位企划推广思路整盘营销策略Part02市场篇长三角整体市场回顾太仓上半年市场回顾竞品个案去化分析市场总结Part04销售篇销售目标销售总纲推量分期Part05企划篇VI演示项目整体定位区位价值分析市场竞争分析产品属性定义目标客户定位报告回顾太仓市苏州市昆山市嘉定区上海市沿江高速公路苏昆太公路轨交11号线R3太仓市区位图城市属性——跨入上海４０公里城市版图重要城市车行时间上海太仓40分钟上海昆山47分钟上海苏州82分钟经济太仓接受上海和苏州的经济、文化辐射能力的

2、同时，更充分发挥自身沿江、沿沪的两区优势和特色，增强吸引力和凝聚力，加快建设高度文明的现代化城市的步伐。交通太仓紧邻上海外郊环带上，距离嘉定区仅6公里，属于上海1小时经济生活圈；A5太仓出口40分钟直达上海商贸中心徐家汇；沿江高速联通上海、苏州、昆山等地；城际轨交R3直达上海市区，太仓将成为上海城市轨道交通网的辐射点之一；上海距离周边城市距离太仓、苏州/昆山已经和上海形成产业经济、文化经济、捷运经济的黄金三角带南郊新城原为南郊镇，其重要配套工程于2006年10月开始动工。南郊新城目前为太仓动迁房集中区域，从其未来土地供应情况来看，未来高端项目缺乏，无法对本项目

3、客群形成板块分流作用。城市发展方向——太仓向东，未来新城市中心曼氏银洲花园彩虹天下金谷府邸君悦豪庭苏州西路上海花园上城国际老城板块苏州东路原政府大楼华源上海城锦绣新城高尔夫湖滨花园宝龙城市广场奥森尚东新区板块东仓路新政府大楼常胜路朝阳路本案老城板块市场特征生活机能完善，人流充沛;居民对区域价值认同度高；楼盘开发基本饱和；未来区域土地供应量小；新区将是未来政治中心、商业中心、CBD商务中心、高档居住社区聚集区…新城板块市场特征未来城市发展中心;目前相关配套不成熟；楼盘开发趋向高档化；楼盘产品价格差异大；在售项目后期推出量大；未来区域土地供应量大区位特征总结泛上海

4、经济圈捷运城市沪昆太产业黄金三角地泛上海经济圈/太仓市中心/新区核心地太仓市中心3KM范围内真正市中心地段未来城市新中心新区规划核心地城市区位板块特征区域规划市场分析项目整体定位区位价值分析市场竞争分析产品属性定义目标客户定位报告回顾板块规划——东区将是新城市中心，本案将借各项规划节点之势，实现自身与区域的联动发展、联动营销本案高尔夫球场太仓高尔夫球场畅想图锦绣新城华源上海城在建的市人民医院东盛商业广场高尔夫湖滨花苑太仓新区第三小学新政府大楼华侨花园新区东区宝龙城市广场五星级酒店城市向东发展华源上海城锦绣新城宝龙城市广场第二梯队：05年上市项目高尔夫湖滨花苑—

5、—现代风格奥森尚东——简约现代风格第三梯队福乐园世纪苑华侨花园第一梯队：动迁安置项目如果说3年前的太仓东区只是动迁安置房的档次的话，那现在的太仓东区已呈现出品质第一的面貌市场升级启示——区域变革孕育市场产品升级项目名称高尔夫奥森尚东本项目比较分析产品方面项目规模17.9万㎡6.8万㎡45万㎡规模第一，超大容量规划布局高层、叠加、联排和独栋混合小高层、联排、双拼和独栋高层、联排、叠加和二联院产品线基本相同，高层、叠加比重较大，增加二联院的新产品建筑风格简约（高层深色+别墅浅色混搭）现代风格（以黑白灰为主色调）西班牙式风格走特色路线，跳脱区域单一景观营造中心100

6、0平米湖景+部分浅水系以宅旁绿化为主，无中心景观10000㎡湖景，多支水系及集中大量建筑小品全湖景社区，景观唯一性较突出设施设备太仓首家引进家庭直饮水系统；家庭中央热水系统别墅产品净水系统：净水进户供水：变频供水别墅：家庭智能系统+家居舒适系统、中央空调公寓：家庭安防圈设计相比竞品有所创新，设备附加增值社区配套会所5000平米健身休闲会所无1600㎡临湖地中海风情会所太仓第一临湖风情会所，满足高端客商业会所中大型餐饮3000㎡沿街商业5000多㎡集中型半围合商业街商业体量较大，集中式、主题型为其特点户型面积公寓3R/4R:180-230㎡2R:98㎡3R:12

7、0㎡2R:85-92㎡3R:120-135㎡4R:160-180㎡产品线丰富、房型齐全、户型设计附加空间多，景观阳台设计满足观景需要独栋售磬地上：350㎡地下：100㎡地上：372㎡地下：200㎡二联院实现独栋别墅享受，超大地下空间带来无限增值空间、向阳面较独栋更开阔联排售磬地上：225㎡地下：50㎡地上：218-271㎡地下：70-110㎡景观联排户型，充分考虑住户观景需要叠加售磬/191㎡面积优势明显，区域供应稀缺核心卖点梳理南面观景高尔夫球场/中心湖景别墅私家泳池+亲水平台+透光天窗地中海普罗旺斯风情景观、主题商业、临湖休闲会所＋空中花园洋房实现全方位的

8、产品突破直接竞争项目产品比较总结SWO